3-2本次重大资产重组涉及的拟购买资产的评估报告及评估说明,或者估值报告(申报稿)(武汉三镇实业控股股份有限公司)

众联资产评估有限公司
ASSETS APPRAISAL CO.,LTD
本报告依据中国资产评估准则编制
武汉三镇实业控股股份有限公司
拟发行股份及支付现金购买资产所涉及的
武汉市政工程设计研究院有限责任公司
股东全部权益价值评估项目
资产评估报告
众联评报字[2025]第 1223 号
（共 1 册，第 1 册）
湖北众联资产评估有限公司
2025 年 8 月 19 日

目 录

第一部分 声明......1
第二部分 资产评估报告摘要......4
第三部分 资产评估报告正文......7
一、委托人及其他资产评估报告使用人......8
二、评估目的......14
三、评估对象和评估范围......14
四、价值类型及其定义......40
五、评估基准日......41
六、评估依据......41
七、评估方法......44
八、评估程序实施过程和情况......56
九、评估假设......58
十、评估结论......60
十一、特别事项说明......61
十二、资产评估报告使用限制说明......66
十三、资产评估报告日......67
第四部分 资产评估报告附件......68__________________________________________________________________________________________________湖北众联资产评估有限公司

第一部分 声明
___________________________________________________________________________________________________
湖北众联资产评估有限公司 1

声明
武汉市城市建设投资开发集团有限公司、武汉三镇实业控股股份有限公司：
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定及本资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责任。
三、本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
四、本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论也不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证，也不能用评估对象实际实现的价格验证评估结论的合理性。
五、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
六、评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、被评估单位申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；未来盈利预测资料由被评估单位编制并盖章确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。因委托人和其他相关当事人提供虚假资料，以违法、违规、伪造、盗窃等方式提供资料导致报告不合法、不合规的，由此产生的一切民事、行政、刑事责任均由委托人负责，与资产评估机构无关。
七、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。
八、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提___________________________________________________________________________________________________
湖北众联资产评估有限公司 2
请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。
九、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
十、评估结论的使用在资产评估报告中载明的有效期内有效。资产评估报告使用者应当根据评估基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定资产评估报告使用期限。
十一、未经委托人书面许可，资产评估机构及其资产评估专业人员不得将资产评估报告的内容向第三方提供或者公开，法律、行政法规另有规定的除外。未征得资产评估机构同意，资产评估报告的内容不得被摘抄、引用或者披露于公开媒体，法律、行政法规规定以及相关当事人另有约定的除外。
___________________________________________________________________________________________________
湖北众联资产评估有限公司 3

第二部分 资产评估报告摘要
___________________________________________________________________________________________________
湖北众联资产评估有限公司 4

资产评估报告摘要
重要提示
本摘要内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况和
正确理解评估结论，应当阅读资产评估报告正文。
湖北众联资产评估有限公司接受武汉市城市建设投资开发集团有限公司（以下简称：“武汉城投集团”）、武汉三镇实业控股股份有限公司（以下简称：“武汉控股”）的委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用资产基础法和收益法，按照必要的评估程序，对武汉控股拟发行股份及支付现金购买资产所涉及的武汉市政工程设计研究院有限责任公司（以下简称：“武汉市政院”）
股东全部权益价值在 2025 年 3 月 31 日的市场价值进行了评估。现将资产评估报告摘要
如下：
一、评估目的：因武汉控股拟发行股份及支付现金购买武汉城投集团持有的武汉市政院 100%股权事宜，本次资产评估目的即是对该经济行为所涉及的武汉市政工程
设计研究院有限责任公司股东全部权益价值在 2025 年 3 月 31 日的市场价值进行了评
估，为该经济行为提供价值参考。
二、评估对象和评估范围：评估对象为武汉市政院的股东全部权益价值，评估范围是武汉市政院的全部资产及相关负债。具体范围为委托人及被评估单位提供的“各类资产及负债评估申报明细表”上所列内容。
三、价值类型：市场价值。
四、评估基准日：2025 年 3 月 31 日
五、评估方法：资产基础法和收益法。
六、评估结论：本资产评估报告采用收益法评估的结果作为评估结论。具体评估结论如下：
截止评估基准日 2025 年 3 月 31 日，武汉市政工程设计研究院有限责任公司经中
审众环会计师事务所（特殊普通合伙）审计后的总资产为 229,947.25 万元，总负债为101,799.18 万元，所有者权益（净资产）为 128,148.07 万元，评估后的股东全部权益价
值 160,063.30 万元，增值 31,915.23 万元，增值率 24.90%。
七、评估结论的使用有效期：本报告评估结论使用有效期为一年，即自 2025 年 3
月 31 日至 2026 年 3 月 30 日期间使用有效。
___________________________________________________________________________________________________
湖北众联资产评估有限公司 5

八、特别事项说明：
1．截止至评估基准日，被评估单位武汉市政院拥有账面未记录的 311 项专利权及专利申请、107 项软件著作权、8 项作品著作权、11 项商标权、2 项域名；全资子公司宏建公司拥有账面未记录的 11 项专利权和专利申请、11 项软件著作权；全资子公司路源公司拥有账面未记录的 18 项专利权和专利申请，28 项软件著作权。被评估单位作为表外资产进行申报，纳入本次评估范围。
2．根据被评估单位提供的《房屋所有权证》（武房权证江字第 200001622 号）、《国有土地使用证》（江国用（2000）字第 1725 号），其常青路 40 号办公楼证载房屋所有权人和土地使用权人为武汉市市政工程设计研究院。武汉市市政工程设计研究院于 2001 年改制为有限责任公司，名称变更为“武汉市政工程设计研究院有限责任公司”，目前尚未办理更名。本次评估未考虑该事项对评估结论的影响。
3．本次纳入评估的无形资产——土地使用权，为被评估单位位于江汉区常青路 40号办公大楼分摊的土地使用权，使用权类型为划拨，本次评估按照房地合估思路，依据相关文件，通过扣减土地政府收益，从而得到划拨权利状态下办公楼的价值，土地使用权价值已包含在该办公大楼评估价值中。
4．本次纳入评估范围的全部资产和负债的账面数已经中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）审计，审计报告号为：众环审字(2025）0103934号，审计意见为：无保留意见的审计报告。
5．由被评估单位提供的有关资料是编制本报告的基础。本次收益法评估中所涉及的未来盈利预测是建立在被评估单位管理层编制的盈利预测基础上的。被评估单位管理层对其提供的企业未来盈利预测所涉及的相关数据和资料的真实性、科学性和完整性，以及企业未来盈利预测的合理性和可实现性负责。我们对上述盈利预测进行了必要的审核，并根据评估过程中了解的信息进行了适当的调整。本次收益法评估中所采用的评估假设是在目前条件下，对委估对象未来经营的一个合理预测，如果未来出现可能影响假设前提实现的各种不可预测或不利因素，则会影响盈利预测的实现程度。我们愿意在此提醒委托人和其他有关方面，我们并不保证上述假设可以实现，也不承担实现或帮助实现上述假设的义务。并且，我们愿意提请有关方面注意，影响假设前提实现的各种不可预测或不利的因素很可能会出现，因此有关方面在使用我们的评估结论前应该明确设定的假设前提，并综合考虑其他因素做出交易决策。
资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中