万科A(000002):债务压力阶段性缓释,料全年业绩仍缩量承压

# 核心观点

   1. 2024年业绩表现：营收同比下降26%至3432亿元，开发结算体量下降30%，归母亏损495亿元，略超此前预告。毛利率承压，税前毛利率降至12.6%，税后毛利率仅为4.8%。计提存货减值72亿元、信用减值264亿元及表外项目投资亏损29亿元。

   2. 债务优化与大股东支持：有息负债同比增长13%至3613亿元，融资结构改善，银行贷款占比提升至71.4%，新增融资成本下降37BP至3.54%。大股东深铁集团通过人事调整及资金注入（合计83亿元）阶段性托底信用风险，境内外债券收益率显著走低。

   3. 发展趋势：2024年投资以存量盘活为主，新获取13宗项目，权益拿地金额56亿元，销售同比下降35%。预计2025年开发业务包袱瘦身将带动营收结构优化，非开发收入占比提升至12%。

  

   # 盈利预测与评级

   - 盈利预测：下调2025年和2026年归母净利润至-283亿元和-172亿元（原预测为-250亿元和-145亿元）。

   - 估值与评级：维持“跑赢行业”评级，目标价下调6%至8.3元/股，对应2025年和2026年市净率分别为0.58倍和0.65倍，较当前股价有17%的上行空间。

  

   # 风险提示

   - 基本面下行超预期

   - 政策落地具备不确定性

   - 大宗资产交易进度不及预期

  

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