新城控股(601155):稳地产促消费,商业地产优先受益标的-公司点评报告

事件:中共中央政治局12月9日召开会议。会议提出要稳住楼市股市,实施更加积极有为的宏观政策,要大力提振消费、提高投资效益,全方位扩大国内需求。

   楼市或将进入新一轮释放周期,公司开发业务销售与盈利能力有望恢复。截至2024H1公司可售土储约3349万㎡,土储货值约2466亿元,其中59％土储位于高潜城市。考虑到以下要点,公司开发业务业绩或已触底,后续弹性较足:1)公司计提减持充分,同时公司销售均价触底,资产进一步减值空间有限,毛利率下滑空间也已然有限;2)公司在手货值充足,此次政治局会议强调要实施更加积极有为的宏观政策,稳住楼市,在此定调之下,楼市或将进入新一轮释放周期,收储与城中村改造或在资金等方面再获进一步支持。其中城中村改造助力公司与三四线城市的土储去化,收储助力公司于一二线城市的土储去化,后续销售有望显著提振。

   大力提振消费、全方位扩大国内需求,吾悦广场有望直接受益于消费提振。会议指出明年要实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策,充实完善政策工具箱,加强超常规逆周期调节,打好政策"组合拳",提高宏观调控的前瞻性、针对性、有效性,大力提振消费、提高投资效益,全方位扩大国内需求。截至2024年H1,新城控股累计布局201座吾悦广场(已开业165座,已开业商业面积达1528万㎡),进驻137个城市,布局实现全国化,同时三四线城市消费需求强劲,但购物中心供给稳定,吾悦广场在下沉市场具绝对优势。截至2024年6月底,吾悦广场会员人数3815万人(较年初+16％);2024H1吾悦广场客流总量8.3亿人次(整体yoy+26％,同店yoy+11％)。伴随后续更大力度的消费提振政策的出台,新城控股商管业务部分的收入与净利增速曲线有望更加陡峭,商管业务净利润有望在2025年突破50亿,带动公司估值修复。

   融资成本持续下降,公开债务违约风险较低。债务方面,公司2030年前待偿规模合计约173亿元。当前新城已经开业的经营性物业中约46个未做经营性物业贷款,对应的估值约368亿元,若按照50％到70％的抵押率,最少可获得184亿元的新增融资,不考虑销售回款与经营收入的情况下,仍能覆盖到期公开债务,公司公开债务违约风险较低。截至2024Q3末,公司三道红线均符合"绿档"标准,公司资产负债结构持续优化。此外,公司融资成本持续优化,截至2024H1公司整体平均融资成本6.05％,较2023年末-15BP。

   投资建议:公司有望受益于:①政治局会议定调大力提振消费;②商业地产利润稳定,且住宅开发逐步减亏;③资金链风险消除,且后续有望重启拿地,从而不断推动估值修复。我们预计公司2024-2026年收入分别为917.8、818.7、804.1亿元,归母净利分别为8.7、12.6、16.4亿元。对应PE分别为33.3x、23.0x、17.6x,维持"推荐"评级。

   风险提示:房地产市场持续低迷;政策落地不及预期;商业规模扩展不顺。