万科A(000002):多因素致业绩承压,多措并举兑付债务-事件点评

事件:万科A发布2024年Q3业绩公告。公司2024年前三季度实现营收2198.9亿元(yoy-24.25％);实现归母净利-179.4亿元(yoy-231.7％)。

   多因素致盈利能力承压,管理层增持彰显未来信心。2024年前三季度公司业绩亏损主要源于:①开发业务结算规模和毛利率下滑,期内开发业务结算收入2198.9亿元,同比下降24.25％,销售毛利率同比下降8.1pct至9.5％,主要因前期高地价项目结转所致;②谨慎性原则下,资产与信用减值损失74.7亿元(去年同期为4.3亿元);③部分大宗资产交易和股权交易亏损,期内资产处置损失25.4亿元。截至7月15日,公司骨干管理人员自筹资金2亿元,完成公司股份增持计划,共增持公司股票2956.4万股,占公司总股本(包括库存股)0.25％,彰显管理层对公司未来发展的长期信心。

   高投资兑现度,后续盈利能力回升具备基础。24年前三季度,公司累计新增4个开发项目,总建筑面积37.1万㎡,权益规划建筑面积24.2万㎡,其中沈阳、徐州的3个项目已开盘销售,平均开盘周期4.3个月,首次开盘的兑现度100％。公司近年投资聚焦核心城市,去化与利润空间具备确定性,随着新获取项目的逐渐结转,公司开发毛利率有望回升,进而带动公司盈利能力恢复。

   聚焦开发、物业、租赁＆商业三大主业,开发与经营服务并重。①开发业务方面,24年前三季度公司累计实现合同销售面积1330.8万㎡,合同销售金额1812.0亿元,根据克而瑞数据,公司前三季度销售金额与面积均稳居行业前三水平;②物业服务方面,凭借蝶城浓度优势持续拓展存量盘项目,万科物业24年前三季度累计拓展存量盘项目年化饱和收入同比+12％;③租赁住宅业务方面,24年前三季度公司租赁住宅业务(含非并表项目)实现营业收入26.3亿元(yoy+3.7％),截至9月底,泊寓共运营管理24.7万间长租公寓,开业18.7万间,出租率高达94.9％;④商业开发与运营方面,24年前三年季度公司商业开发与运营业务实现营业收入66.7亿元(yoy+1.5％),报告期内集团商业整体出租率达93.6％。

   全力保障高品质交付,多措并举兑债务。24年前三季度,公司按期保质完成11.3万套房的交付,大盘项目入住户数新增约2.22万户;同时,公司全力保障公开债务兑付,24年前三季度公司采取多种举措促进回款,保障公开债务顺利兑付,具体包括:①坚持积极销售,实现销售金额1812.0亿元,回款率超过100％;②开展存量资源盘活,2023年至今,累计盘活和置换新项目36个,合计优化及新增产能474亿;③推进大宗资产交易,24年前三季度实现大宗交易签约金额232.6亿元;④拓展资产退出渠道,携手中信、泰康共同设立中信万科消费基础设施Pre-REIT基金。24年第三季度,公司实现经营性净现金流3.3亿元,自二季度以来继续保持为正。截至9月底,公司已完成197亿元公开债务的偿还,年内已无到期的境内外公开债券。

   盈利预测与估值:随着公司新获取的高质量项目逐渐结转,公司盈利能力有望恢复,同时公司全力保障高品质交付,多措并举兑债务,或将成功穿越周期,实现高质量发展。我们预计公司24-26年营收分别为3664.4、3429.5、3322.5亿元,归母净利-65.5、27.9、51.6亿元,对应PE分别为-16.8、39.4、21.3倍,维持"推荐"评级。

   风险提示:房地产市场持续低迷;政策落地不及预期;多元业务发展承压