新城控股(601155):风险偏好边际修复,优质自持打开估值空间-2024年三季报点评

公司2024Q1-3年实现营收515.6亿元(-27.7％),归母净利润14.5亿元(-41.3％),扣非归母净利14.8亿元(-27.6％)。

   事件评论高盈利商业运营收入占比提升推升毛利率,开发业务仍拖累业绩表现。2024Q1-3公司实现竣工面积870万平(同比-26.3％),近年结算均价也逐渐下行,结算收入承压;尽管物业出租及管理业务营收同比增长对其有所对冲(如2024Q1-3公司商业运营总收入同比+16.6％),公司最终整体营收仍同比-27.7％至515.6亿元。结算毛利率下行压制公司盈利表现(2024H1同比-1.3pct至10.9％),但高盈利性商业运营业务持续扩张有力推升毛利率,2024Q1-3公司综合毛利率仍同比提升1.9pct至20.2％,公司实现毛利同比-20.0％。

   尽管资产减值同比明显收敛,但投资收益下降、期间费率提升(尤其利息资本化率下降带来财务费用大幅提升)等进一步压制了业绩表现,最终公司2024Q1-3实现归母净利润14.5亿元(-41.3％),扣非归母净利14.8亿元(-27.6％)。后续展望方面,2024年公司竣工目标1392万平(较2023实际-31.0％),近年销售均价下行或对后续结算均价有所压制,收入端或仍将承压;但收入端或仍有一定底线保障,截至2024H1公司总预收较年化结算收入覆盖倍数仍达1.0X(2024Q3末总预收较年中-11.6％);结算端毛利率继续下行空间有限,高盈利商业运营总收入持续增长(2024年目标125亿元,较2023年实际+10.4％)将有力向上拉动毛利率;减值压力边际下降,公司后续业绩有望边际修复。

   销售端量价依旧承压,在手土储仍对销售形成一定保障。受供货节奏质量与市场信心等影响,公司销售端表现依旧承压,2024Q1-3实现销售金额318亿元(-47.1％)、销售面积432万平(-42.7％)、销售均价0.74万元/平(-7.7％)。民企资金安全性仍为第一要务,考虑何时恢复正常拿地或仍为时尚早,需持续关注后续销售与融资情况。中期修正后公司2024年开工目标216万平(较2023年实际-51.0％),供货规模与质量承压或对后续销售形成持续压制,但考虑截至2024H1公司仍有3349万平可售土储,且楼市新政后市场热度明显提升,后续销售绝对量仍有望维持一定体量。

   自持业务稳健增长,提升公司资金安全性的同时也为估值修复与突破奠基。截至2024Q3末公司自持总可出租面积927万平(+3.8％),2024Q1-3公司实现商业运营总收入94.8亿元(+16.6％),完成全年目标的75.9％(+2.0pct),成为公司重要的现金流与盈利补充。

   除了最为直接的租管费现金回流,公司依托优质物业获取经营性物业贷等融资渠道,对公司资金安全性提供了重要保障,优质物业也为公司估值修复与突破奠基。

   新政后市场风险偏好有望逐渐修复,自持业务增长稳健打开估值空间。楼市新政后市场热度明显提升,开发板块有望边际修复,资金安全性有所提升。自持业务稳健增长,成为公司重要的现金流、盈利与融资来源,更是为公司估值修复与突破奠定基石。预计公司2024-2026年归母净利为7.1/7.5/8.7亿元,对应PE为45.3/43.0X/36.8X,考虑到短期盈利与销售拿地或仍有一定压力,维持"增持"评级。

   风险提示1、后续销售表现存一定不确定性;2、后续公司融资情况存一定不确定性。