新城控股(601155):开发业务影响渐弱,商业持续增长-季报点评

公司10月30日发布三季报,2024前三季度实现营收515.6亿元(YOY-27.7％),归母净利14.5亿元(YOY-41.3％),EPS0.64元,其中Q3实现营收176.6亿元(YOY-40.2％),归母净利1.4亿元(YOY-31.6％)。尽管在行业景气度下行环境下,开发业务收缩造成业绩下行,但影响有所减弱,充沛的持有物业提升公司抗风险能力,维持"增持"评级。地产开发业务收缩以及财务费用提升影响归母净利1-3Q24结算收入减少导致营收下滑,因开发销售收入占比下滑而商业收入稳步提升,整体毛利率同比上升2.2pct。业绩大幅下滑主要原因在于:1.现金流收缩叠加商业地产规模保持扩张,公司期内财务费用同比增加7.7亿;2.合作项目盈利质量下降,投资净收益同比减少7.2亿。期内公司地产销售面积431.5万方,销售额318.3亿元,同比分别-42.7％/-47.1％,预示着开发业务收入还将进一步收缩,不同于去年同期(2023Q3计提17亿资产减值),Q3公司没有再计减值准备,预计全年减值损失有望在去年高基数上收窄,开发业务对业绩的影响将下降。商业收入持续增长凸显管理能力,24年目标收入完成率逾75％公司商业运营板块收入维持增长,成为公司业绩重要支撑。期内公司实现商业运营总收入94.8亿,同比+16.6％,全年目标完成率已达75.9％,持有物业平均出租率较H1末进一步提升0.4pct至97.65 ％。充沛的持有商业物业不仅带来稳定的现金流,还为融资渠道的稳定性增加砝码,在社零消费增速收窄的环境下,持续向好的运营表现凸显了公司商业地产管理能力。融资支持政策下融资成本改善,债务压力逐步消减截至期末,公司有息负债规模略有上升,推动净负债率提升至54％,但依然远低于标准。随着融资环境的改善,公司现金短债比修复至1倍以上,实现三道红线转绿。期内公司成功发行中票13.6亿,利率区间为3.2％-3.4％,并顺利偿还境内外公开市场债券19.7亿,截至期末,公司的合联营公司权益有息负债合计32.44亿,较H1末压降7.08亿。根据Wind统计,公司存量公开债务总额约197亿,年内仅有一笔4.5亿美元的海外债于12月到期,短期压力得以疏解。

   盈利预测和估值我们维持公司2024-2026年EPS分别为0.33/0.34/0.36元的盈利预测。我们预计公司25年BVPS为27.30元,可比公司25年Wind一致预期PB均值为0.58倍,给予公司25年0.58倍PB,予以目标价15.83元(前值11.05元),维持"增持"评级。

   风险提示:行业政策、销售下行风险,现金流承压风险。