招商蛇口(001979):收入保持基本稳定,资产运营业务蓬勃发展

招商蛇口发布2024年上半年业绩公告;公司2024年上半年实现营业收入512.73亿元,同比-0.33％,归母净利润14.17亿元,同比-34.17％;基本每股收益0.11元/股,同比-50.00％。

   营收规模保持稳健,融资成本明显改善2024年上半年公司实现营业收入512.73亿元,同比-0.33％,主要业务收入"两增一减",收入结构持续优化调整,其中开发业务营收399亿元,同比-4.15％,占总营收的77.82％,资产运营业务营收31亿元,同比+13.05％,占总营收的6.04％;城市服务业务营收83亿元,同比+16.94％,占总营收的16.14％。此外,截至2024年上半年,公司剔除预收账款的资产负债率62.42％、净负债率59.17％、现金短债比为1.63。在满足"三道红线"的同时,公司采取稳杠杆和优结构的融资策略,截至报告期末,公司银行融资占比达64.6％,一年内到期有息债务占比仅16.7％,较2023年末降低3.34个百分点。此外,公司资金成本显著降低,2024年上半年公司新增融资成本3.01％,截至报告期末综合资金成本3.25％,较年初降低22个BP。主要因公司利用LPR下行窗口期进行高息债务置换。

   销售业务聚焦核心,投资项目轻重并举2024年上半年,公司实现签约销售面积438.71万平,同比-35.86％,签约销售金额1009.52亿元,同比-39.34％;权益比例65％,同比+9pct。总体销售业绩下滑明显,但高能级核心城市市场地位持续巩固,权益比例上升。分城市看,"强心30城"销售贡献占比91％,与去年同期持平,"核心10城"销售贡献占比66％,同比+2pct,公司在全国12个城市进入当地流量销售金额TOP5,其中5个城市排名当地TOP1。投资端,公司保持积极态势,拿地项目"重中有轻",报告期内,公司共获取7宗土地,总建面80.13万平,地价146亿元,拿地强度14.5％;权益地价为100亿元,权益比例68％。从项目来源看,公司在"核心10城"的投资金额占比达86％;此外,公司获取代建项目26个,建面178万平;获取4个轻资产管理输出项目,建面16.3万平。

   第二曲线表现亮眼,运营能力逐步提升2024年上半年公司管理范围内全口径资产运营收入36亿元,同比+15％,EBITDA实现18.95亿元,同比+14％。报告期内,公司成熟运营期项目(开业三年及以上)EBITDA回报率达6.34％,同比提升0.2个pct。具体来看,资产运营业务多点开花。1)集中商业:实现收入8.38亿元,同比+25.26％;2)写字楼:实现收入6.50亿元,同比+10.36％;3)产业园:实现收入5.72亿元,同比+12.82％;4)长租公寓:实现收入6.29亿元,同比+24.06％;5)酒店:实现收入4.96亿元,同比+23.38％。此外,2024年上半年公司成功竞得上海松江泗泾TOD集中商业项目,获取无锡惠山堰桥智能制造产业园等4个轻资产运营管理项目。

   投资建议:公司2024年上半年表现基本符合预期,营收总体保持稳定,业务拓展表现积极,第一曲线布局聚焦化、第二曲线布局多元化趋势明显加强,公司三大发展策略得到较好贯彻。考虑到公司主要业务的"基本盘"依旧稳固,其他业务内容持续丰富,我们预计公司未来仍可以维持一定增速的规模专业绩增长,我们持续看好公司能够实现长期高质量发展。考虑到当前房地产市场依旧处在下行周期,我们调整公司2024-2026年EPS至0.78、0.84、0.90元/股(前值0.9、1.07、1.15元/股),维持"买入"评级。

   风险提示:房地产行业下行超预期、市场需求端变化不及预期风险;资产减值超预期风险、引用数据滞后或不及时。