招商蛇口(001979):扣非业绩保持平稳,持有业务稳健发展

事件描述

   公司发布2024年中报,报告期内实现营收513亿元(-0.3％),归母净利润14.2亿元(-34.2％),扣非后归母净利润14.0亿元(+0.4％)。

   事件评论营收和扣非业绩保持相对平稳。2024年上半年,公司营收保持相对平稳,但归母净利润有所下降,主要由于:1)结算毛利率同比下降4.3pct至12.0％;2)投资收益减少3.5亿元,同比下降24％,去年上半年蛇口产园REIT扩募贡献投资收益约8.06亿元,而今年上半年无此项收益。得益于结转项目权益比提升,扣非后归母净利润同比增长0.45％。公司当前收入保障倍数((合同负债+预收账款)/年化营收)为1.03x,结算端仍有保障,8月招商蛇口租赁住房REIT正式获批,拟募集金额12.9亿元,预计在年内可贡献投资收益,全年营收和业绩展望保持相对稳健。

   销售规模维持行业第五,投资继续聚焦核心城市。2024年上半年公司实现签约销售金额1010亿元,同比下降39.3％,销售规模同比明显下降主要由于推盘减少和市场下行,但销售权益比提升9pct至65％,新推盘项目首开当日去化率同比提升17pct,强心30城销售业绩贡献占比91％,销售结构有所优化;根据克而瑞数据,公司上半年销售金额排名维持行业第五。2024年上半年公司拿地金额为146亿元,拿地强度(拿地金额/销售金额)为14％,同比均有一定下降,市场下行背景下拿地策略趋于谨慎,在城市选择上继续坚持"聚焦核心",在"核心10城"的投资金额占比达86％,整体安全边际仍有保障。

   持有业务稳健发展,新发展模式探索保持领先。资产运营方面,2024年上半年公司管理范围内全口径资产运营收入36亿元,同比增长15％,开业三年以上稳定期项目EBITDA回报率为6.34％,同比提升0.2pct;报告期内公司以壹栈太子湾、壹栈林下两个优质项目为基础资产申请发行招商蛇口租赁住房REIT,于8月底已正式获批,自此公司商业、写字楼、产业园、公寓等主要持有经营业态均建立了退出通道,资产运营"投、融、建、管、退"全生命周期发展模式趋于完善,在房地产行业新发展模式探索上领先同行。城市服务方面,2024年上半年招商积余收入/归母净利润分别同比增长12.3％/3.8％,期末物业管理面积达3.85亿平,3月正式设立招商建管发展代建业务,上半年新增26个代建项目,新增代建管理面积约178万平,同时积极探索会展、游轮等业务。

   扣非业绩逆势平稳,持有业务稳健发展。业绩方面,公司2024年上半年营收和扣非业绩保持平稳,归母净利润下降主要由于结算毛利率和投资收益下降,全年营收和业绩展望仍相对稳健。经营方面,公司三条红线维持"绿档"水平,融资成本持续压降,销售规模维持行业第五,拿地持续聚焦核心城市,持有业务实现稳健发展,新发展模式探索保持领先。

   预计2024-2026年归母净利润分别为64/66/69亿元,对应市盈率分别为13.1X/12.7X/12.1X,尽管表观PE偏高,但实际PB相对偏低,当前估值并未反映中长期价值且隐含空间较大,维持"买入"评级。

   风险提示1、结转毛利率修复进度存在不确定性;

   2、核心资源开发进度存在不确定性。