金地集团(600383):年内债务兑付压力可控,经营端延续缩量趋势

1H24业绩低于我们预期公司发布1H24业绩:由于可结算资源规模下滑,营业收入同比下降43％至211亿元;税前毛利率同比下降5.4ppt至11.1％;受资产减值与信用减值影响,归母净利润录得亏损33.6亿元(1H23为15.3亿元),对应归母净利润率边际下行20.1ppt至-15.9％,低于我们预期。

   发展趋势积极筹措资金,美元债如期兑付,年内债务压力较为可控。2024年以来公司多渠道筹资维持现金流平衡,将北京金地中心与金地物业股权抵/质押给招行与交行,共计获批65亿元(40+25)贷款。截至8月末公司已累计兑付境内信用债本金91亿元,与8月到期4.8亿美元境外债;剩余待偿付债务74亿元,其中年内有2笔共30亿元中票分别在11-12月到期。报告期末,集团层面账面现金同比下降50％至231亿元,其中母公司现金11亿元,现金短债比下滑至0.56x(2023为0.7x),维持三条红线"黄档"。我们判断公司兑付压力高峰已过,近端债务兑付确定性持续提升,建议投资人关注公司后续销售表现与资金筹措进展。

   拿地态度审慎,预计中短期销售表现持续承压。为保证公开债如期兑付,加之楼市景气度持续走弱,公司大幅削减前端投资,自2023年8月至报告期末无新增土储。2022年以来补货力度不足,显著拖累公司销售表现,今年1-7月公司累计签约销售额同比-56％,弱于同期百强(-40％)。我们估测1H24末存量未售货值约3000亿元,去化能力与利润率水平均有下滑;向前看,我们判断公司在财务压力有实质性改善前,大概率延续谨慎投资态度,故中短期看销售表现或保持此前缩量趋势。

   业绩或将持续承压,建议关注板块交易性机会中公司高弹性alpha。综合考量未售存货质量与拿地、销售经营表现,我们判断2024-2025年公司营收规模或将有至少两到三成年化降幅,且延续亏损趋势,以逐步卸掉问题资产包袱。此外,随着信用风险敞口逐步收窄,公司股价自2Q24以来在板块波段盘整中表现出较高弹性特征。

   盈利预测与估值公司开发业务未结资源规模收缩且质地下行,我们下调2024/2025年归母净利润至亏损48亿元和亏损55亿元。当前股价交易在0.24x/0.26x的2024/2025年P/B倍数。我们维持公司中性投资评级,并下调公司目标价25％至3.85元/股,对应0.29x/0.32x的2024/2025年P/B倍数,较当前股价有20％的上行空间。

   风险公司债务偿付能力下滑超预期,经营端销售表现不及预期,行业供给端融资支持政策推进不及预期。