万科A(000002):融资净增结构改善,高管增持维护信心-公司跟踪报告

上半年公司预计亏损。7月9日,公司发布2024年半年度业绩预告。公司预计,2024年上半年实现归母净亏损70亿元至90亿元,同比下降171％至191％,扣非净亏损50亿元至65亿元,同比下降157％至175％,基本每股收益-0.59元/股至-0.76元/股。

   瘦身健体稳健经营,坚定化债抗击风险。公司预计亏损主要有以下原因。1)房地产开发项目结算规模和毛利率显著下降。公司2024年上半年结转项目对应2022年、2023年销售项目及2024年上半年消化的现房和准现房库存,这些项目大部分在2022年前获取,地价获取成本较高,而市场持续下行导致销售情况和毛利率都低于预期。2)部分项目计提减值。3)部分非主业财务投资出现亏损。4)部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值。

   融资净增结构改善,年内偿付安排妥当。2024年上半年,公司合计新增融资、再融资超600亿元,对应偿还超过500亿元,债务结构优化降低短期偿付压力。2024年上半年公司完成3笔境外债的偿付,合计约105亿元,年内已无到期的境外公开市场债务;完成3笔境内公司债和中票的偿付,合计50亿元。

   2024年下半年,境内公开债券剩余2笔,合计共43亿元,通过经营端现金流、过渡银团等渠道已有相应偿还安排。

   融资模式转型取得进展。公司大部分在建项目都已经向属地城市做了项目白名单申报。上半年公司新增149.8亿元经营性物业贷。公司5月获得招商银行牵头的200亿元银团贷款,6月落地交行固融资产包融资。

   维护股东利益,维持行业信心。万科企业骨干管理人员1862人拟自筹资金2亿元,自2024年7月9日起6个月内,委托第三方通过信托计划自愿增持公司A股股票,本次增持的股票将自本次增持计划完成并披露之日起锁定两年。

   投资建议:维持"优于大市"评级。我们认为公司多项业务仍具备发展潜力,积极应对债务问题并获得多方支持。预计公司2024年和2025年每股净资产在20.62和21.27元。考虑公司龙头地位,我们按照2024年0.4-0.5XPB水平,对应合理价值区间8.25-10.31元,维持"优于大市"评级。

   风险提示:行业面临总量下行风险,公司化债方案实际落地需后续跟踪。