首开股份(600376):区位布局有序发展,融资渠道多元拓展-公司年报点评

营收基本稳定。2023年,公司实现营业收入477.63亿元,同比下降0.33％,归属于上市公司股东的净亏损为63.39亿元,较2022年净亏损扩大。2023年,公司毛利率为11.49％,较2022年下降5.13个百分点;公司期间费用率为11.77％,较2022年上升0.75个百分点;资产减值损失为-17.05亿元,信用减值损失为-8.88亿元,投资净收益为-4.53亿元。

   北京市场占据高位,南方片区初成格局。1)公司全年完成销售面积269.85万平,签约金额615.33亿元,销售回款637亿元。公司签约额位列中指研究院"2023年全国房地产企业销售排行榜"全口径第23位,权益口径第26位;北京区域销售面积位列北京市场第1名。2024年,公司计划销售面积203.38万平,签约金额489.46亿元。2)截至2023年底,公司拟售、在售主要项目(含自持)166个,总建筑面积超4600万平,其中当期在建约1500万平。从区域布局看,已经形成了北京区域(以北京为中心的京津冀区域)、北方片区和南方片区三大区域。其中,北京区域目前主要项目84个,总规模近2000万平。南方片区目前已经初步形成以广州、福州、厦门、成都几个城市为重点,主要项目74个,总建筑面积超2100万平。

   融资渠道多元拓展,现金储备保持安全。截至2023年年底,公司剔除预收账款后的资产负债率为72.84％,净负债率为169.62％,现金短债比为1.46倍。2023年,公司在市场逆境下发行各类债券产品174亿(含中期票据124亿、公司债50亿);完成19.05亿公司债回售转售;完成上交所、保交所供应链保理3.26亿发行;北京、成都、佛山等多个存量项目融资成本大幅下调;

   实现京内外5个项目合计36.7亿经营性物业贷放款;实现保债和信托计划84亿放款。截至2023年年底,公司持有货币现金229.49亿元,同比增长11.76％;2023年,公司经营活动现金流净额为56.67亿元,同比增长28.26％,主要原因为受行业整体下行影响销售回款下降,但公司控制获取土地规模。

   经营业务有序发展。2023年,公司实现物业租赁面积154万平,同比增长41％。商业物业管理面积13.5万平。酒店客房销售数量28.6万间〃天,完成计划151％。物业经营管理收入(包括租赁+酒店+物业管理+养老)21.4亿元,同比增长54％。

   投资建议:维持"优于大市"评级。我们预计公司2024-2025年EPS分别为人民币0.08元、0.14元,公司2023-2024年每股净资产为人民币8.43元、8.50元。截至5月2日,公司收盘于2.76元。我们给予公司0.5-0.6X2024年PB估值,对应合理价值区间为4.22-5.06元,维持"优于大市"评级。

   风险提示:行业面临下行风险。