浦东金桥(600639):沐浴浦东改革春风,开发运营双轮驱动-公司深度报告

背靠浦东国资,深耕金桥开发区三十余年。浦东新区国资委通过全资子公司上海金桥(集团)有限公司间接持有浦东金桥49.37％的股权,为浦东金桥实际控制人。公司自1992年成立以来,专注于上海金桥经济技术开发区的开发建设、招商引资、产业发展和载体运营管理,深耕金桥开发区三十余年,成为金色中环发展带上最大的开发运营商。

   坐拥园区核心资产,稳定贡献租金收入。截至2022年末,公司共持有在运营物业335.23万㎡,2022年租金收入为17.23亿元,此外在建物业53.37万㎡,待开发物业21.16万㎡,以上运营+在建+待开发物业建筑面积合计409.75㎡。公司持有物业租金稳中有升,且可租面积保持稳定增长趋势,2016年为209万㎡,2023年上半年达到321万㎡,同时公司出租率高位稳定,2023年上半年末达到87％,且租金结构相对分散。

   住宅树立碧云品牌,利润有望稳定延续。目前浦东金桥可售项目有5个,分别为碧云尊邸、碧云北外滩、碧云澧悦以及临港以及祝桥项目。目前碧云尊邸已经竣工,待结转货值为1.2亿元。虹口区的碧云北外滩、周浦镇的碧云澧悦以及临港新片区的项目目前都于2023年开工,货值分别达69.94亿元、56.56亿元、121.51亿元。其中临港项目的预估毛利率最高,为62.93％。

   祝桥项目目前尚未开工,货值为47.84亿元,毛利率约为52.93％。

   园区产业结构优化,拟成立基金投资创新产业。金桥开发区重点发展具备先进智造能力的产业,并持续努力吸引并稳固优质企业,形成了以汽车产业、智能装备产业、网络视讯产业、金融科技产业为代表的产业集群。同时公司积极构建"城市开发运营+产业投资服务"双轮驱动发展格局,主营业务逐步向产业投资领域拓展,并拟成立基金投资"未来出行"、"新通信"、"智能造"等创新产业。

   公司盈利稳定,分红派息可观。公司2023年前三季度的营业总收入为53.9亿元,已超过历史全年总收入最高值,同比增速持续保持高位。不同业务毛利率均稳步增长,净利率略微下降。融资方面,目前浦东金桥三道红线处于橙档,融资成本逐年降低。分红派息方面,股利支付率35％,盈利稳定具备保障。

   浦东新区开放向未来,公司业务沐及改革春风。2024年1月22日,中共中央办公厅、国务院办公厅印发文件提出7大要求、23条改革举措,旨在重点领域和关键环节改革上赋予浦东新区更大自主权,其中"科技创新"、"数字化转型"等关键字眼屡获提及,为浦东改革重要发展方向,并与浦东金桥发展战略高度重合,公司作为浦东新区内重点发展先进智能产业的产业运营商,将直接沐及浦东新区改革春风,有望持续跑出超额收益。

   盈利预测与投资建议:公司背靠浦东国资,深耕金色中环发展带三十余年,开发运营双轮驱动且作为浦东新区内重点发展先进智能产业的产业运营商,将直接沐及浦东新区改革春风。我们预计公司2023-2025年分别可实现营业收入62.4、69.0、77.6亿元,归母净利17.3、13.4、17.4亿元,对应PE分别为7.3、9.5、7.3倍,首次覆盖给予"推荐"评级。

   风险提示:浦东改革效果不佳;项目拓展不及预期;上海楼市下行风险。