东百集团(600693):仓储物流项目转让增厚业绩

上半年归母净利润同比增长41.8％。2022H1,公司营收同比下降7.3％至9.1亿元,归母净利同比增长41.8％至1.0亿元;扣非归母净利同比增长54.9％至0.9亿元。分板块来看:)公司商业零售板块收入8.2亿元,同比下降4.6％,主要是受到疫情影响,毛利率49.4％,同比基本稳定;2)仓储物流业务实现主营业务收入0.47亿元,同比增长15.8％,主要是北京亦庄项目、嘉兴王店项目出租率提升,同时常熟经开南项目2021年下半年竣工;毛利率91.6％,同比下降1.7个百分点。上半年公司完成与领展基金的1个项目交割,增厚公司投资收益,有效对冲了主营业务收入下滑的影响。

   仓储物流打造第二增长曲线。东百物流围绕轻资产运营思路,采用"投-建-招-退-管"的闭环运作模式,通过对各仓储物流项目的投资、开发、运营、退出并保留管理权,滚动经营,实现资金闭环。继2018年公司与美国黑石集团达成战略合作后,今年公司将就3个仓储物流项目与领展基金展开合作,上半年已完成嘉兴大恩项目交割,另外2个项目将在下半年完成交割。根据公司此前公告,预计这3个项目的转让将为公司带来1.4亿元归母净利贡献。截至2022年中,公司拥有仓储建面184万平方米,其中自持已竣工38万平方米,87万平方米在建,59万方已转让的运营管理项目。按建设进度估算,有望在未来三年持续释放增量,一方面公司自持资产将贡献租金收入,另一方面此类与知名基金合作的形式有望继续运作,增加投资收益。

   维持"强烈推荐"投资评级。公司以商业零售和仓储物流为两大主业,我们预计商业零售业务将维持稳健增长,而仓储物流业务随着公司储备面积释放而进入发展快车道。我们预计2022-24年归母净利润分别为2.4/2.7/2.9亿元,对应15倍2022年P/E。基于:1)受益于下游需求,仓储物流--尤其是高标仓需求增长;2)预计未来三年公司仓储物流储备面积释放,公司仓储物流业务进入高速发展通道;3)未来疫情影响逐渐减弱,维持公司"强烈推荐"评级。

   风险提示:线下消费不及预期;仓储物流需求不及预期;公司仓储物流储备释放不及预期。