东百集团(600693):仓储物流进入增长快车道

"商业零售+仓储物流"双轮驱动。公司以商业零售和仓储物流为主营业务,2021年收入占比分别为89％、5％。商业零售:在目标城市核心地段开发运营商业资产,打造商业生活消费一体化场景,业态主要包括超级百货、购物中心、线上云商城等,经营模式包括自营、联营和租赁。仓储物流:围绕轻资产运营思路,采用"投-建-招-退-管"的闭环运作模式,通过对各仓储物流项目的投资、建设、运营、退出并保留管理权,滚动经营,实现资金闭环。

   预计公司仓储物流业务进入发展快车道。行业方面,高标仓需求持续增长:1)电商和第三方物流等下游需求推动现代仓储物流需求增长;2)中国高标仓存量少,城市更新及安全升级推动高标仓需求持续释放;3)疫情改变消费习惯,生鲜电商等冷链配送进一步释放需求;4)物流重要性突显,政策支持。截至2021年,公司拥有仓储建面184万平方米,其中自持已竣工42万平方米,92万平方米在建,按建设进度估算,有望在未来三年持续释放增量,为公司贡献租金收入和投资收益。同时,公司仍在积极寻求拿地机会。

   给予"强烈推荐-A"投资评级。我们预计公司2022-24年归母净利润分别为2.6亿元、2.9亿元和3.2亿元。基于我们的盈利预测,公司目前股价对应10倍2022EEV/EBITDA、15倍2022EP/E,相当于目前零售行业均值水平;物流地产行业平均估值为16倍2022EEV/EBITDA、21倍2022EP/E,高于公司目前估值水平,公司仓储物流业务在估值上还没有得到反映。基于:1)受益于下游需求,仓储物流--尤其是高标仓需求增长;2)预计未来三年公司仓储物流储备面积释放,公司仓储物流业务进入高速发展通道;3)公司估值有望向物流地产行业估值靠近,给予公司"强烈推荐-A"评级。

   风险提示:线下消费不及预期;仓储物流需求不及预期;公司仓储物流储备释放不及预期。