我爱我家(000560):市场竞争的头部参与者-跟踪快报

公司布局核心城市二手交易旺盛,市场占有率稳健。2021年上半年,北京成交二手房11.1万套,同比增长52.3％,杭州成交二手房3.9万套,同比增长28.6％。公司业务的核心城市北京和杭州在2021年上半年二手交易较为旺盛。2021年6月北京公司签约存量房2898套,市场占有率为14.0％,公司也披露2021年3月在杭州二手市场占有率突破38％。

   预计房产租售业务并不会走向单寡头独占,公司将一直保持重要的头部参与者角色。我们认为,贝壳在房产租售赛道的确具备显著优势,但诸多因素都决定了行业不会走向单寡头独占。首先、房屋交易的区域性特征决定了中型规模平台只要在部分城市(区域)市占率达到前三就有立足之地;其次、行业监管很难允许任何一个平台独占任何城市的所有交易份额;最后,贝壳本身也从未将自己定义为房屋交易赛道的独占者,而是希望从交易赛道向家装家居、社区等领域延伸,成为居住相关美好服务的提供者。不过,我们判断行业的确会走向头部几家公司竞争的格局,因为规模过小的参与者无法承担日趋庞大的系统研发开支。公司在核心城市市占率稳定也客观上说明公司有望持续保持租售赛道头部参与者角色。

   持续科技投入,建设前中后台系统。房地产经纪行业较为依赖线上流量,经纪人作业范围广泛,带来较大的管理难度。在前端,公司以自身官网及自有APP建设为抓手,培育长期稳定自有流量,降低获客成本,提升获客能力和稳定性。2020年一季度末,公司官网MAU为1,638万,较2020年平均水平增长53.5％。在中后端口,公司存量房核心业务系统持续完善升级,聚焦房源精耕、合同/协议线上审批和签署能力,与财务系统深化对接,同时实现官网、店面、移动端三端即时联动,提升客户体验和经纪人体验。我们认为,科技化、数字化转型是经纪公司面向新时代的必要选择,也是公司壁垒所在。

   务实的资管业务模型。房地产租赁行业在过去两三年经营压力较大,主要是因为企业经营模型较为脆弱,盈利模型并未跑通。公司的资管业务则相对务实,相寓轻装修、重运营,以我爱我家的房源分发能力为基础,降低自身承担的租金敞口。2021年一季度,相寓平均出房天数为10.3天,出租率96.2％,运营指标同比均明显改善。公司的长租公寓业务即使在疫情期间也能经受得住冲击,显示业务模式务实灵活。

   风险因素:公司经纪人作业不规范,带来公司声誉甚至法务风险;个别城市房地产调控政策超预期,带来公司盈利周期性波动风险。

   重点城市市占稳定,规模扩张有序进行:公司布局的核心城市北京和杭州二手房市场交易旺盛,公司市场占有率持续稳定。公司持续投入科技,全面拥抱科技化、数字化的转型。而且,公司开始以加盟等策略拓展规模,增加城市数量。我们看好公司的发展,小幅调整公司2021/22/23年EPS预测至0.31/0.33/0.38元(原预测2021/22年为0.35/0.41元),给予公司2021年20倍的目标价,对应6.17元,当前股价4.43元,维持"买入"评级。