南山控股(002314):物流及产城持续上量,REITs东风可期-2020年中报点评

事件:近期公司发布2020年中报,报告期实现营业收入15.2亿,同比下降39.3％,实现归属于上市公司股东净利润为亏损2.3亿,同比下降248.1％。

   业绩表现符合预期,仓储物流和产城开发表现亮眼。公司中期业绩基本与2020年7月14日披露的2020H1业绩预告中位数相当,符合市场预期。上半年业绩下滑比较大的原因:1)地产项目结转太少(结转收入3.8亿,同比下降73.0％,这一部分季度波动性较大,大量项目在四季度结算);2)同期分摊的财务费用较高(2.6亿,同比增长37.9％);3)投资净收益同比减少0.3亿、管理费同比增长0.2亿;展望全年,公司业绩弹性犹存,如果考虑到上海明江和广州宝湾两个物流园区的股权出售,业绩或将另外增厚7个亿左右。

   宝湾物流期末在营规模或达500万方,将持续受益公募REITs推进。截止2020年中,宝安物流在全国管理63个物流园区,已运营物流仓储面积350万方,在建待建项目超300万方。2020H1物流实现收入5.4亿(+20％),净利润0.4亿(+31％),疫情冲击下宝湾物流的仓库平均使用率高达95.3％。考虑在建项目集中在下半年竣工,我们预计2020年底运营物流项目在450-500万方。基础设施领域REITs试点相关工作在如期推进,宝湾物流有望借助公募REITs大力改善负债结构,提升开发速度,放大资产运营管理效率优势,打造网络化、滚动化、可持续的资本闭环发展模式。

   业务协同优势显现,产城业务持续发力。2020H1公司地产销售额19亿,新增土储建面46.4万方(深圳12.73万方),地产开发土储建面159.84万方(另外开发在建项目116.2万方)。公司培育的产城综合开发业务持续发力,报告期公司在合肥、上海、重庆和英山新增产城项目合计建面84.7万方(其中商住用地合计44.4万方),期末产城业务累计土储剩余可开发建面127.9万方(另外开发中建面19.6万方)。

   盈利预测与投资建议。预计2020-2022年EPS分别为0.20元、0.28元和0.34元,考虑到公司物流和产城业务上量明显,或持续受益公募REITs推进,可以突破地产开发的估值约束,我们维持"买入"评级,目标价6.98元不变。

   风险提示:地产结算或拿地低于预期、公募REITs落地或不及预期等。