南山控股(002314):"物流+地产"双轮驱动,REITs试点探索空间可期

投资要点

   公司介绍:股东背景强大,“物流+地产”双轮驱动

   南山控股大股东是南山集团,南山集团1982年经国务院批准,由招商局集团、中海油总公司,以及广东省国资委、深圳市国资委、黄振辉投资有限公司等共同组建,是国有企业混合所有制探索的先行者。南山控股上市前身为雅致股份,主要从事集成房屋业务；

   2015年资产重组后获南山集团旗下地产业务注入；2018年公司换股合并深基地B,接手旗下宝湾物流业务。截至目前,公司已形成了仓储物流为战略性业务、房地产开发为重要支撑业务,外加产城综合开发为培育型业务,三大业务两主一副协同发展的商业模式,凭借强大的物流地产开发经营能力,及一体化的物流产业链全方位服务能力,2019年根据CNPP数据研究,宝湾物流被评为中国物流地产十强。

   仓储物流业务:竞争优势突出,有望持续受益REITs试点

   宝湾物流是公司旗下物流地产的主要开发运营平台,截至2019年,宝湾物流在全国范围内拥有及管理63个智慧物流园区,运营仓储面积近340万方,在建项目建筑面积超300万方；宝湾物流采用“五星级酒店”的管理标准,将物联网技术应用于物流园管理,物联网系统采集园区日常运行数据,通过人工智能分析并自动预警和派单处理,实现园区管理智能化。

   2020年4月30日,公募基础设施REITs试点推出,为物流地产在产业链上提供了完善的资本退出通道,资产流动性大幅提升；物流仓储作为本次REITs试点的重点聚焦方向之一,考虑到公司持有大量优质成熟运营的物流地产项目,有望率先获得支持,有助于公司改善资本结构,加快开发速度,完善物流地产产业链商业模式。

   地产开发业务:销售逆市高增长,重点区域深耕细作

   2019年,南山控股房地产销售增长显著,全年实现销售额79亿,同比增长56％；商品房销售面积50万方,销售均价15852元/平；分区域看,商品房销量大幅增长贡献主要源自于苏州、长沙及深圳项目的热销,上述三个城市项目销售贡献销售额分别为33.4亿、16.5亿及11.9亿,占全年销售额的77.8％。

   财务情况:现金充足,负债率维持在低位

   现金充足:截至2019年末,公司货币资金68.06亿,短期借款及一年内到期的非流动性负债之和44.29亿,现金短债比1.54,无偿债压力；杠杆率有所上升:截至2019年末,带息债务合计126.89亿,同比增长46.5％；净负债率为51.5％,同比增加19.1pct,但依然维持行业较低水平；

   存货大幅扩张,未来业绩可期:公司2019年加杠杆用于扩张土储,报表上看2019年公司存货合计166.14亿,同比增长50.4％,对应到产品主要为房地产开发及物流地产相关项目,为未来的销售及物流项目的扩充提供坚实支撑。

   盈利预测及投资建议

   伴随公司新增物流地产项目投入使用、房地产项目交付结算,公司业绩将进入景气上行周期,预计2020至2022年,公司实现营业收入88.91亿、108.45亿、132.49亿,同比增长19.89％、21.99％及22.17％,实现归属母公司净利润5.57亿、7.55亿及10.51亿,同比增长30.72％、35.42及39.30％；摊薄后每股收益0.21元、0.28元及0.39元,对应PE为14.09倍、10.4倍及7.47倍,首次覆盖给予“买入”评级。

   风险提示:房地产调控政策超预期；公募REITs政策推进不及预期。