新世界(600628):百年历史中华老字号企业,自有物业价值有望被重估

百货位于上海南京路核心商圈,闭店调整后有望释放业绩潜力。公司拥有一家百货门店--新世界城,位于上海核心商圈,坐落南京路步行街的起点。新世界城于2019年3月起闭店调整(部分楼层营业),2019年12月正式再营业,体验占比提升至28％,消费客群年龄下降5-10岁,26-45岁顾客占比达到60％,引进各类餐饮51家,购物消费体验不断提升。2018年新世界城营收为18.98亿,预计贡献业绩2.1亿左右。随着2019年新世界城闭店调整,假设以每年5％业绩符合增速来看,预计2021年百货商场贡献业绩2.5亿左右,百货商场业绩潜力有望进一步释放。

   瞄准医药销售培养为新增长点,酒店服务业务和投资收益保持相对稳定。①医药销售方面,公司旗下有蔡同德堂药号、上海胡庆余堂等百年老字号企业和上海群力草药店等名优企业,2018年医药销售营收为6.1亿,预计贡献业绩0.5亿左右,假设以每年15％业绩符合增速来看,预计2021年医药零售贡献业绩0.8亿左右,医药销售成为公司新的增长点;②酒店服务业务方面,公司旗下有上海新世界丽笙大酒店,与酒店邻接的是新世界城,2018年酒店服务业务营收为1.9亿,预计贡献业绩0.2亿左右,假设以每年5％业绩符合增速来看,预计2021年酒店服务业务贡献业绩也0.3亿左右;③投资收益方面,公司2019年投资收益在0.2亿左右,主要以其他债权投资在持有期间取得利益收入为主,预计未来相对稳定。

   上海黄浦国资委第一大股东,沈国军等一致行动人举牌至5.02％。上海黄浦国资为公司第一大股东,目前持有20.73％的股份;综艺系持股16.72％,其中综艺控股持股13.07％,昝圣达持股3.65％;国华人寿持股8.22％;2019年上半年开始沈国军成为公司股东,后续不断增加持股,并于2020年2月26日沈国军、沈军燕、浙江国俊为一致行动人举牌新世界持股5.02％,其中:沈国军持有3.97％;沈军燕持有1.01％;浙江国俊持有0.03％。自有物业价值有望被重估,公司价值严重低估。公司旗下百货门店新世界城拥有拥有建筑面积21万平米,位于上海核心商品,自有物业重估值为210亿元,RNAV重估值为224.45亿元,RNAV/市值=3.2x,公司价值严重低估,随着沈国军等一致行动人举牌至5.02％,新世界自有物业价值有望被重估。

   投资建议:新世界城闭店调整后业绩有望释放,医药销售培养为新增长点,酒店服务保持相对稳定,综合预计2019-21年净利润分别为0.35/2.46/3.80亿,当前市值对应191/27/17xPE。随着沈国军等一致行动人举牌至5.02％,自有物业价值有望被重估。公司旗下百货门店新世界城拥有拥有建筑面积21万平米,位于上海核心商品,自有物业重估值为210亿元,RNAV重估值为224.45亿元,给与0.35倍估值,目标市值79亿元,目标价12.14元。

   风险提示:疫情影响超预期,电商对百货行业冲击,公司改造调整效果不达预期