华发股份:珠海华发实业股份有限公司向特定对象发行可转换公司债券2025年跟踪评级报告

珠海华发实业股份有限公司向特定
对象发行可转换公司债券 2025 年
跟踪评级报告
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联合〔2025〕11380 号
联合资信评估股份有限公司通过对珠海华发实业股份有限公司主体及其相关债券的信用状况进行跟踪分析和评估，确定维持珠海华发实业股份有限公司主体长期信用等级为 AAA，维持“华发定转”信用等级为 AAA，评级展望为稳定。
特此公告
联合资信评估股份有限公司
评级总监：
二〇二五年十一月二十七日
声 明
一、本报告是联合资信基于评级方法和评级程序得出的截至发表之日的独立
意见陈述，未受任何机构或个人影响。评级结论及相关分析为联合资信基于相关
信息和资料对评级对象所发表的前瞻性观点，而非对评级对象的事实陈述或鉴证
意见。联合资信有充分理由保证所出具的评级报告遵循了真实、客观、公正的原
则。鉴于信用评级工作特性及受客观条件影响，本报告在资料信息获取、评级方
法与模型、未来事项预测评估等方面存在局限性。
二、本报告系联合资信接受珠海华发实业股份有限公司（以下简称“该公
司”）委托所出具，除因本次评级事项联合资信与该公司构成评级委托关系外，
联合资信、评级人员与该公司不存在任何影响评级行为独立、客观、公正的关联
关系。根据控股股东联合信用管理有限公司（以下简称“联合信用”）提供的联合
信用及其控制的其他机构业务开展情况，联合信用控股子公司联合赤道环境评价
股份有限公司（以下简称“联合赤道”）为该公司提供了非评级服务。由于联合资
信与关联公司联合赤道之间从管理上进行了隔离，在公司治理、财务管理、组织
架构、人员设置、档案管理等方面保持独立，因此公司评级业务并未受到上述关
联公司的影响，联合资信保证所出具的评级报告遵循了真实、客观、公正的原则。
三、本报告引用的资料主要由该公司或第三方相关主体提供，联合资信履行
了必要的尽职调查义务，但对引用资料的真实性、准确性和完整性不作任何保证。
联合资信合理采信其他专业机构出具的专业意见，但联合资信不对专业机构出具
的专业意见承担任何责任。
四、本次跟踪评级结果自本报告出具之日起至相应债券到期兑付日有效；根
据跟踪评级的结论，在有效期内评级结果有可能发生变化。联合资信保留对评级
结果予以调整、更新、终止与撤销的权利。
五、本报告所含评级结论和相关分析不构成任何投资或财务建议，并且不应
当被视为购买、出售或持有任何金融产品的推荐意见或保证。
六、本报告不能取代任何机构或个人的专业判断，联合资信不对任何机构或
个人因使用本报告及评级结果而导致的任何损失负责。
七、本报告所列示的主体评级及相关债券或证券的跟踪评级结果，不得用于
其他债券或证券的发行活动。
八、本报告版权为联合资信所有，未经书面授权，严禁以任何形式/方式复
制、转载、出售、发布或将本报告任何内容存储在数据库或检索系统中。
九、任何机构或个人使用本报告均视为已经充分阅读、理解并同意本声明条
款。

珠海华发实业股份有限公司向特定对象
发行可转换公司债券 2025 年跟踪评级报告
项 目 本次评级结果 上次评级结果 本次评级时间
珠海华发实业股份有限公司 AAA/稳定 AAA/稳定
华发定转 AAA/稳定 AAA/稳定 2025/11/27
评级观点 跟踪期内，珠海华发实业股份有限公司（以下简称“公司”）进一步聚焦核心城市，拿地力度随销售回款
下降而下降，公司土地储备较充足，一二线城市土地储备占比较高，大部分土地成本尚可，但仍需关注存量土
地储备中低能级城市的去化压力和部分城市的减值压力；财务方面，截至 2025 年 9 月末公司债务负担尚可，融
资渠道畅通，债务结构合理，但公司 2024 年销售回款下降明显，货币资金持续消耗，对外部融资的依赖提升，
2025 年前三季度现金流状况有所好转；此外公司存货部分位于三四线城，面临一定的减值压力，同时较大规模
的合作开发使得少数股东权益占比较高，需关注行业下行期带来的风险传导。2024 年以来，公司计提了较大规
模的资产减值，盈利能力同比下降，2025 年前三季度盈利能力趋弱。考虑到公司作为珠海华发集团有限公司（以
下简称“华发集团”）旗下 A 股上市公司，在珠海区域房地产市场处于龙头地位，有较高的品牌知名度，公司
能持续获得股东支持。
个体调整：无。
外部支持调整：公司控股股东华发集团综合实力强，在资金方面给予公司大力支持。
评级展望 随着公司进一步聚焦核心城市，公司销售有望保持一定的韧性，但财务表现可能承压，同时持续的股东支
持有助于公司维持融资渠道，公司有望保持较强的流动性和很强的偿债能力，评级展望为稳定。
可能引致评级上调的敏感性因素：无。
可能引致评级下调的敏感性因素：公司融资渠道受阻，刚性兑付压力增大；公司大幅亏损，所有者权益大
幅下降；华发集团对公司支持力度下降。
优势
股东实力雄厚，公司区域竞争力较强。公司控股股东华发集团为珠海市人民政府国有资产监督管理委员会直属的综合性平台，
平台层级及战略地位较高，综合实力雄厚，在资金等方面给予公司支持力度较大。公司在珠海区域房地产市场处于龙头地位，
有较高的品牌知名度和市场占有率。
土地储备较充足，且城市能级较高。跟踪期内，公司进一步采取城市聚焦策略，仅在核心一二线城市获取项目，截至 2024 年
底期末土地储备较充足，且一二线城市土地储备占 75.39%。
融资渠道相对畅通，债务结构合理。截至 2025 年 9 月底，公司共获得银行授信 3237.21 亿元，尚未使用授信 2575.43 亿元，间
接融资渠道畅通；截至 2025 年 9 月底，公司债务期限较为分散，债务结构合理。
关注
长期来看行业高速增长阶段已经结束。2021 年下半年以来房地产市场大幅降温，目前行业趋势未见好转。从长期来看，房地产
行业高速增长阶段已经结束，未来房地产市场运行存在一定不确定性。
三线及以下城市去化压力大，且存货面临一定减值压力。截至 2024 年底，公司三线及以下城市土地储备有一定比例，但公司
房地产销售金额主要由高能级城市贡献，而低能级城市销售规模较小，面临的去化压力大，未来面临一定的减值压力。
合作开发规模较大，少数股东权益占比高，权益稳定性有待提高，且需关注行业下行期合联营项目情况。公司合作开发规模较
大，少数股东权益占比高，截至 2025 年 9 月底少数股东权益占 84.38%，权益稳定性有待提高，且对合联营企业担保规模大，
需关注行业下行期合联营项目开发运营情况。
跟踪评级报告 | 1
销售回款下降明显，货币资金持续消耗，盈利能力同比下降。受行业下行影响，2024 年公司销售商品、提供劳务收到的现金为
499.78 亿元，较 2023 年下降 40.99%，加之建设开发支出规模较大，公司货币资金持续消耗。2024 年公司营业总收入和净利润
均有所下降，盈利能力同比下降，2025 年前三季度盈利能力趋弱。

评级方法 房地产企业信用评级方法 V4.0.202208 2024 年底公司资产构成
评级模型 房地产企业主体信用评级模型（打分表）V4.0.202208
评价内容 评价结果 风险因素 评价要素 评价结果 投资性房地产 其他
7.10% 11.29%
经营环境 宏观和区域风险 2
行业风险 5 货币资金
经营风险 B 基础素质 1 7.90%
自身竞争力 企业管理 2
经营分析 2 存货
其他流 58.99%
资产质量 2 动资产