美凯龙:2025年9月1日投资者关系活动记录表

证券代码：601828 证券简称：美凯龙
红星美凯龙家居集团股份有限公司投资者关系活动记录表
编号：202502
□特定对象调研 □分析师会议
投资者关系活动 □媒体采访 ☑业绩说明会
类别 □新闻发布会 □路演活动
□现场参观
□其他
张杨桓 国金证券股份有限公司
唐榕焓 东吴基金管理有限公司
罗乾生 国投证券股份有限公司
ZhangShenping China Merchants Fund Management Company,
Limited
马萤 方正证券股份有限公司
路永光 上海丰仓股权投资基金管理有限公司
傅嘉成 浙商证券股份有限公司
李谦 杭州长谋投资管理有限公司
梁华山 江海证券有限公司
曲红丽 上海深积资产管理有限公司
韩立 上海睿胜私募基金管理中心（有限合伙）
吴远 杭州众钰投资
参与单位名称及 吕科佳 国泰海通证券股份有限公司
人员姓名 肖昊 中信证券股份有限公司
张骏 友邦人寿保险有限公司
刘佳昆 国泰海通证券股份有限公司
孙瑞 中加基金管理有限公司
王宏州 深圳市尚诚资产管理有限责任公司
程勇 国富人寿保险股份有限公司
孙馨竹 国海证券股份有限公司
刘颖飞 平安银行股份有限公司
金祖贵 海南恒立私募基金管理有限公司
周子豪 中国国际金融股份有限公司
史国财 仁桥（北京）资产管理有限公司
曹国军 上海天猊投资
Haiwen Luo Bank of Nova Scotia (The)
黄向前 深圳市尚诚资产管理有限责任公司
时间 2025 年 9 月 1 日 10:00-11：00
地点 红星美凯龙总部 b 座南楼 312 会议室、电话会议

公司总部接待人 董事长 李玉鹏、总经理 施姚峰、CFO 杨映武、执行总裁 朱家桂、董
员姓名 秘 邱喆
1. 财务总监杨总介绍美凯龙 2025 年半年报财务业绩
截至 2025 年 6 月 30 日，公司经营 76 家自营商场，平均出租率
为 84.2%，出租率较去年底有 1.2%的回升，235 家不同管理深度的委
管商场，平均出租率为 81.3%，通过战略合作经营 7 家家居商场，此
外，公司以特许经营方式授权 23 家特许经营家居建材项目，共包括
369 家家居建材店/产业街。覆盖全国 30 个省、直辖市、自治区的 202
个城市，总经营面积 19,361,762 平方米。
收入利润方面，2025 年 H1 营业收入实现 33.4 亿，同比下滑 21%，
环比 2025 年四季度，下滑 7%，主要是由于闭店以及稳商留商的租金
优惠；其中自营及租赁收入为 24.5 亿元，占营业收入 73%，同比下降
15%，环比几乎持平；上半年美凯龙归母净亏损 19 亿，主要还是因为
投资性房地产公允价值变动损失 21 亿，上半年计提各类资产减值损
失 1.2 亿，同比去年减少损失 4.3 亿。剔除非经常性损益，包括因闭
店导致的一些营业外收支之外，公司上半年经营利润 2.1 亿，依旧是
保持一个盈利的状况，同比去年上半年，还有环比去年下半年都有所
增长，体现出较好的发展趋势。
成本费用方面，成本费用也是同比收入同幅度下降。其中销售费
用上半年同比下降了 0.9 亿，主要是广告宣传费，还有一些能源维修
费用的控制；管理费用同比下降了 1.1 亿，主要是人工成本、行政办
公类费用下降；财务费用同比下降 1.8 亿，主要由于融资成本下降，
投资者关系活动 利息支出减少。
主要内容介绍 现金流方面，上半年美凯龙经营性净现金的流入是 2.0 亿，同比
去年上半年提升了 10.2 亿，剔除统一收银代收代付商户的货款，以
及质保金保证金之外，今年上半年同比去年同期也增加了 6.9 亿，体
现了我们整个经营性现金流的情况出现了大幅的好转。
资产负债表方面，截至 6 月末，公司整体的资产总额是 1,154 亿，
较年初减少了 18 亿左右。这其中非流动资产 1,067 亿，占比大概 92%，
总体的负债总额是 681 亿，较年初大概增加了 14 个亿。我们截止 6 月
末的资产负债率是 59%，较年初略有增加，但是总体的变化不大。公
司总体的有息负债的规模较年初也是有所增加，但平均融资的成本其
实是继续下降的，截止 6 月末，整个有息负债的平均融资利率已低于
4.7%，较年初大概下降 0.4 个百分点，上半年利息支出同比减少了 2.0
亿，我们整体的财务费用减少了 1.8 亿。另外我们在 8 月 26 号，已
完成今年最大的一笔美元债的偿付，这笔美元债是 3 年前发的，当时
融资成本比较高，所以这一笔美元债偿付之后，我们的利息融资平均
的融资程度应该有望进一步的下降。另外今年上半年也通过一些债务
的置换，使我们整个债务的期限得到进一步的优化。
随着整个促消费政策的持续催化，包括像房地产向市场转型的一
个路径越来越明晰，公司未来也将通过重塑我们的战略，把握这个行
业新的一些发展机遇，巩固我们核心主业稳定的经营成果，同时我们
也会积极寻找一些新的增长曲线，从而推动我们整体的一个业绩和估
值的一个双修复。
2.总经理施总发言介绍美凯龙 2025 年半年报经营情况
2025 年上半年，家居建材行业受多重原因影响遭遇供应波动和需
求下滑的双重夹击，使得家居零售市场的需求减弱，从而对目前商场的经营情况造成阶段性影响。公司作为家居零售领域的领军企业，为助力入驻的中小微企业稳健发展，对部分商户减免了部分租金及管理费用。同时，公司积极调整战略与商场品类布局，以优惠的商业条件吸引设计师、家装公司、新能源汽车等优质品牌入驻。以上综合影响造成现阶段商场出租率和租金水平较公司历史平均出租情况出现一定幅度的下降，对公司持有的投资性房地产的价值造成影响。
随着国家多部委出台的一揽子刺激政策扎实落地，如下调房贷利率、进一步加力扩围实施大规模设备更新和消费品以旧换新政策等,公司所处行业的高质量发展将获得新一轮支撑，相关消费需求迎来筑底反弹，公司将把握行业发展机遇，致力提升运营效率，改善经营业绩。
报告期内，公司积极应对市场变化，发挥政策利好，推进战略规划。
1）稳步推进“3+星生态”，业态融合模式加速
公司以“家”为核心，从家居延伸到家电、家装，三者互为外延、互为入口、互为增量，共同创造好产品、好服务和创新的场景价值。报告期内公司升级高端电器战略，加速推进 M+高端设计中心，汽车品类招商入驻，餐饮品类全覆盖，同时鼓励休闲娱乐、超市、教培等生活业态品类引进，释放潜力品类经营面积，完善业态内品类组合，提升商场综合竞争力。
高端电器已经成为公司增长最快的业务板块之一，截至 6 月底，
红星美凯龙电器经营面积占比 9.4%，未来三年，红星美凯龙将在全国打造 40 座高端电器生态标杆“Mega-E 智电绿洲”，实现一城一标杆。面对消费需求分层化、下沉市场换新红利释放等行业变化，公司战略重心将从高端单点突破转向生态协同共赢，通过扩充品类、丰富品牌、完善服务来满足不同市场、不同圈层人群的需求，以“高端引领+分层覆盖”策略撬动全维度市场增长。上半年“Mega-E 智电绿洲”首店开业，升级后的“Mega-E 智电绿洲”新增潮电荟、用户服务中心、零碳生活家等场景创新。“零碳生活家”展厅聚焦家庭能源管理，首次将“零碳家庭解决方案”打造为可触达可体验的消费场景。
家装业务方面，公司重磅发布 M+家装设计中心 2025 年战略规划：
一 Mall 一 M+，每个红星美凯龙商场都有一个设计枢纽，构建中国最大的家装设计服务网络。截至 6 月底，红星美凯龙 M+设计中心已完成
打造达 73.1 万㎡，引入 1000 多家设计工作室，合作近 5000 位优秀
设计师，设计生态规模效应凸显。M+生态的三大战略支点促进战略执行：一是"533 优租政策"构筑准入护城河：5 折租金、3 年长租约、3个月免租期，叠加直达电梯、专享空间配套等硬件特权，大幅降低设计师创业门槛；二是“退而结网”运营哲学：将招商与运营深度融合，通过专人专岗体系化运营，构建品牌-消费者-设计师的生态共同体，实现商业价值与个人成长的双向赋能；三是“全域流量融合”工程：
整合线下社区深耕（以旧换新/楼盘合作/样板间）、线上数字营销矩阵（小红书/抖音/好好住）、品牌联动（品牌日/联盟）等多元渠道，打造线上线下流量闭环，为 M+家装设计中心注入持续增长动能。
新业态新能源汽车业态方面，公司成立了上海建美智慧汽车服务有限公司，负责新能源汽车的板块的招