保利发展:保利发展控股集团股份有限公司向特定对象发行可转换公司债券2025年度跟踪评级报告

保利发展控股集团股份有限公司
向特定对象发行可转换公司债券
2025 年度跟踪评级报告
编号：信评委函字[2025]跟踪 2298 号

声 明
本次评级为委托评级，中诚信国际及其评估人员与评级委托方、评级对象不存在任何其他影响本次评级行为独立、
客观、公正的关联关系。
本次评级依据评级对象提供或已经正式对外公布的信息，以及其他根据监管规定收集的信息，中诚信国际按照相关
性、及时性、可靠性的原则对评级信息进行审慎分析，但中诚信国际对于相关信息的合法性、真实性、完整性、准
确性不作任何保证。
中诚信国际及项目人员履行了尽职调查和诚信义务，有充分理由保证本次评级遵循了真实、客观、公正的原则。 评级报告的评级结论是中诚信国际依据合理的内部信用评级标准和方法、评级程序做出的独立判断，未受评级委托
方、评级对象和其他第三方的干预和影响。
本评级报告对评级对象信用状况的任何表述和判断仅作为相关决策参考之用，并不意味着中诚信国际实质性建议任
何使用人据此报告采取投资、借贷等交易行为，也不能作为任何人购买、出售或持有相关金融产品的依据。
中诚信国际不对任何投资者使用本报告所述的评级结果而出现的任何损失负责，亦不对评级委托方、评级对象使用
本报告或将本报告提供给第三方所产生的任何后果承担责任。
本次评级结果自本评级报告出具之日起生效，有效期为受评债项的存续期。受评债项存续期内，中诚信国际将定期
或不定期对评级对象进行跟踪评级，根据跟踪评级情况决定维持、变更评级结果或暂停、终止评级等。
根据监管要求，本评级报告及评级结论不得用于其他债券的发行等证券业务活动。对于任何未经充分授权而使用本
报告的行为，中诚信国际不承担任何责任。
中诚信国际信用评级有限责任公司
2025 年 7 月 14 日

本次跟踪发行人及评级结果 保利发展控股集团股份有限公司 AAA/稳定
本次跟踪债项及评级结果 “保利定转” AAA
跟踪评级原因 根据国际惯例和主管部门要求，中诚信国际需对公司存续期内的债券进行跟
踪评级，对其风险程度进行跟踪监测。本次评级为定期跟踪评级。
本次跟踪维持主体及债项上次评级结论，主要基于保利发展控股集团股份有
限公司（以下简称“保利发展”）实际控制人中国保利集团有限公司（以下简
称“保利集团”）雄厚的股东背景及有力的股东支持、很强的品牌效应及领先
评级观点 的行业地位以及财务政策稳健且融资渠道畅通等正面因素对公司业务发展及
信用水平具有的良好支撑作用。同时，中诚信国际关注到房地产行业风险、公
司合作开发项目管理及部分项目所在市场下行压力较大，存量土地“调转换
退”进度存在不确定性等因素可能对其经营及整体信用状况造成的影响。
评级展望 中诚信国际认为，保利发展控股集团股份有限公司信用水平在未来 12~18 个
月内将保持稳定。
可能触发评级上调因素：不适用。
调级因素 可能触发评级下调因素：行业地位持续下降，优势区域土地储备严重不足，融
资能力显著下滑，现金流平衡能力大幅弱化。
正 面
 公司作为保利集团旗下主要房地产开发平台，可在项目资源及资金安排等方面持续得到有力的股东支持
 很强的品牌效应及领先的行业地位
 财务政策稳健，融资渠道畅通
关 注
 房地产行业供求关系发生重大变化，对公司经营提出挑战
 公司合作项目维持较大规模，对公司项目运作及资金管理等方面提出更高水平要求
 公司部分项目所在市场下行压力较大，存量土地“调转换退”进度受各地政策执行情况影响存在不确定性
项目负责人：蒋 螣 tjiang@ccxi.com.cn
项目组成员：黎小琳 xlli@ccxi.com.cn
评级总监：
电话：(010)66428877
传真：(010)66426100
 财务概况
保利发展（合并口径） 2022 2023 2024 2025.3/2025.1~3
资产总计（亿元） 14,704.64 14,369.12 13,351.08 13,306.65
所有者权益合计（亿元） 3,221.92 3,370.27 3,425.30 3,452.36
负债合计（亿元） 11,482.73 10,998.85 9,925.78 9,854.29
总债务（亿元） 3,870.80 3,584.22 3,528.07 3,685.27
营业总收入（亿元） 2,811.08 3,468.94 3,116.66 542.72
净利润（亿元） 270.11 178.99 97.38 33.68
EBITDA（亿元） 418.32 327.95 224.71 --
经营活动产生的现金流量净额（亿元） 74.22 139.30 62.57 16.58
营业毛利率（%） 21.99 16.01 13.93 16.12
净负债率（%） 65.69 62.85 64.32 63.83
EBIT 利润率（%） 14.07 8.77 6.47 --
EBITDA 利息保障倍数（X） 2.61 2.05 1.60 --
注：1、中诚信国际根据公司提供的经天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具标准无保留意见的 2022~2023 年度审计报告及经立
信会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具标准无保留意见的 2024 年度审计报告及未经审计的 2025 年一季度财务报表整理。其中，2022 年
和 2023 年财务数据分别为 2023 年和 2024 年财务报表期初数，2024 年财务数据为 2024 年财务报表期末数。2、本报告中所引用数据除特别说
明外，均为中诚信国际统计口径，其中“--”表示不适用或数据不可比。3、短期债务中包含一年内到期的租赁负债，长期债务中包含租赁负债， 永续债未计入总债务。4、2025 年 3 月末净负债率为未剔除受限货币资金口径。
 同行业比较（2024 年数据）
部分房地产开发企业主要指标对比表
全口径签约 总资产（亿 净负债率 非受限货币资金 总债务/销售商品 营业总收入（亿 EBIT 利 存货周转
公司名称 销售金额 元） （%） /短期债务(X) 提供劳务收到的现 元） 润率 率(X)
（亿元） 金（X） （%）
招商蛇口 2,193 8,603.09 44.19 1.95 1.40 1,789.48 5.81 0.39
保利发展 3,230 13,351.08 64.32 1.57 1.21 3,116.66 6.47 0.32
中诚信国际认为，与对比企业相比，保利发展规模优势显著，销售回款对总债务的保障能力及非受限货币资金对短期债务的保障能力适中，盈利能力适中；尽管与对比企业相比，保利发展财务杠杆水平略高、存货周转效率略慢，但上述指标均处于行业很好水平。
注：“招商蛇口”为“招商局蛇口工业区控股股份有限公司”简称，证券代码 001979.SZ。
 本次跟踪情况
本次债项 上次债 发行金额/债
债券简称 评级结果 项评级 上次评级有效期 项余额（亿