中国东航:资产评估报告

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声明...... 1
资产评估报告摘要...... 2
资产评估报告...... 5
一、委托人、被评估单位和评估委托合同约定的其他评估报告使用者概况.. 5
二、评估目的...... 12
三、评估对象和评估范围...... 12
四、价值类型...... 13
五、评估基准日...... 13
六、评估依据...... 13
七、评估方法...... 17
八、评估程序实施过程和情况...... 22
九、评估假设...... 24
十、评估结论...... 24
十一、特别事项说明...... 25
十二、资产评估报告的使用限制说明...... 27
十三、资产评估报告日...... 27
资产评估报告附件...... 29
中国东方航空股份有限公司拟转让所持
新上海国际大厦有限公司股权项目资产评估报告 第1页
声明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定及本资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责任。 本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
三、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
四、评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、被评估单位申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。
五、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。
六、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。
七、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
中国东方航空股份有限公司拟转让所持
新上海国际大厦有限公司股权项目资产评估报告 第2页
中国东方航空股份有限公司拟转让
所持新上海国际大厦有限公司股权项目
涉及其股东全部权益价值
资产评估报告摘要
天兴评报字（2024）第 2048 号
北京天健兴业资产评估有限公司接受中国东方航空股份有限公司的委托，按照有关法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对中国东方航空股份有限公司拟转让所持新上海国际大厦有限公司 20%股权项目而涉及新上海国际大厦有限公司（简称：
新上海国际大厦）的股东全部权益在 2024 年 6 月 30 日的市场价值进行了评估。
现将资产评估情况报告如下。
一、评估目的：根据《关于东航股份转让所持新上海国际大厦有限公司 20%股权的请示》（东航呈批件 2024-5402）和《中国东方航空股份有限公司董事会决议》（董十（7）），中国东方航空股份有限公司拟转让所持新上海国际大厦有限公司的 20%股权，需要对新上海国际大厦有限公司的股东全部权益进行评估，为该经济行为提供价值参考依据。
二、评估对象：新上海国际大厦有限公司的股东全部权益价值。
三、评估范围：评估范围为新上海国际大厦有限公司于评估基准日的全部资产及负债，其中总资产账面价值 28,684.72 万元，负债账面价值 1,663.51 万元，净资产账面价值 27,021.21 万元。
四、价值类型：市场价值。
五、评估基准日：2024 年 6 月 30 日。
六、评估方法：资产基础法。
七、评估结论：
经资产基础法评估，新上海国际大厦有限公司总资产账面价值为 28,684.72 万
元，评估价值为 144,882.40 万元，增值额为 116,197.68 万元，增值率为 405.09%，
中国东方航空股份有限公司拟转让所持
新上海国际大厦有限公司股权项目资产评估报告 第4页
楼层 产证类型 实际出租面 实际用途 账面原值 账面净值
积（㎡） （万元） （万元）
合计 368.00 389.24 173.05
本次评估房屋建筑物的面积以被评估单位提供的租赁合同上面的金额为准，如后期补办房产证，可能会与证载面积有差异；同时本次评估未考虑无房产证对评估价值的影响，提请报告使用者注意。
（二）其他重要特别事项详见“十一、特别事项说明”，此处不再重复描述。
我们特别强调：本评估意见仅作为委托人进行股权交易的价值参考依据，而不能取代委托人进行股权交易价格的决定。
本报告及其结论仅用于本报告设定的评估目的，而不能用于其他目的。
根据国家的有关规定，本评估结论使用的有效期限为 1 年，自评估基准日 2024
年 6 月 30 日起，至 2025 年 6 月 29 日止。
以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的全面情况和合理理解评估结论，请报告使用者在征得评估报告所有者许可后，认真阅读评估报告全文，并请关注特别事项说明部分的内容。
中国东方航空股份有限公司拟转让所持
新上海国际大厦有限公司股权项目资产评估报告 第5页
中国东方航空股份有限公司拟转让
所持新上海国际大厦有限公司股权项目
涉及其股东全部权益价值
资产评估报告
天兴评报字（2024）第 2048 号
中国东方航空股份有限公司：
北京天健兴业资产评估有限公司接受贵单位的委托，按照有关法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对中国东方航空股份有限公司拟转让所持新上海国际大厦有限公司20%股权而涉及新上海国际大厦有限公司的股东全部权益在2024年6月30日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下。
一、委托人、被评估单位和评估委托合同约定的其他评估报告使用者概况
（一）委托人概况
企业名称：中国东方航空股份有限公司（简称“东航股份”）
股票代码：600115.SH
注册地址：上海市浦东新区国际机场机场大道 66 号
法定代表人：王志清
注册资本：2229129.657 万元人民币
企业类型：股份有限公司（港澳台投资、上市）
成立日期：1995 年 04 月 14 日
营业期限：1995 年 04 月 14 日 至 无固定期限
统一社会信用代码：913100007416029816
经营范围：国内和经批准的国际、地区航空客、货、邮、行李运输业务及延伸服务；通用航空业务；航空器维修；航空设备制造与维修；国内外航空公司的
中国东方航空股份有限公司拟转让所持
新上海国际大厦有限公司股权项目资产评估报告 第6页
代理业务；与航空运输有关的其他业务；保险兼业代理服务（意外伤害保险）。电子商务（不涉及第三方平台等增值电信业务）；空中超市（涉及许可证配额及专项许可的商品除外）；商品的批发、零售（涉及国家限制及许可证的除外）。【依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动】
（二）被评估单位概况
1.基本信息
企业名称：新上海国际大厦有限公司（简称：新上海国际大厦）
注册地址：中国（上海）自由贸易试验区浦东南路 360 号
法定代表人：刘广安
注册资本：16,657.50 万元
实收资本：16,657.50 万元
企业类型：有限责任公司（外商投资企业与内资合资）
成立时间：1992 年 11 月 17 日
统一社会信用代码：91310115607221395X
经营范围：一般项目：从事在批租地块内投资建造综合性大楼，经营管理大楼各种功能用房；非居住房地产租赁；经营收费停车库、保龄球房；其他经营项目另行报批。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）
2.历史沿革、公司股权结构及变更情况
新上海国际大厦有限公司成立于 1992 年 11 月，注册资本 2000 万美元，由股
东上海市投资信托公司（出资 300 万美元，持股比例 15%）、中国经济开发信托投
资公司（出资 400 万美元，持股比例 20%），上海航空公司（出资 400 万美元，持
股比例 20%）、上海市陆家嘴金融贸易开发公司（出资 400 万元美金，持股比例
20%）、日本 ATS 株式会社（出资 500 万元美金，持股比例 25%）共同组建。该次
出资已于1992年12月5日由上海中华会计师事务所有限公司出具沪中会报字（92）第 259 号验资报告验证。出资情况具体如下表：
序号 股东名称 认缴出资额（万美元） 持股比例
1 上海市投资信托公司 300.00 15%
中国东方航空股份有限公司拟转让所持
新上海国际大厦有限公司股权项目资产评估报告 第7页
2 中国经济开发信托投资公司 400.00 20%
3 上海航空公司 400.00 20%
4 上海市陆家嘴金融贸易开发公司 400.00 20%
5 日本 ATS 株式会社 500.00 25%