万科A:万科企业股份有限公司2025年跟踪评级报告

万科企业股份有限公司
2025 年跟踪评级报告
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联合〔2025〕3676 号
联合资信评估股份有限公司通过对万科企业股份有限公司主体及其相关债券的信用状况进行跟踪分析和评估，确定维持万科企业股份有限公司主体长期信用等级为 AAA，维持“21 万科 04”“21
万科 06”“22 万科 02”“22 万科 03”“22 万科 04”“22 万科
05”“22 万科 06”“22 万科 07”“23 万科 01”“22 万科
GN001”“22 万 科 GN002”“22 万 科 GN003”“22 万 科
MTN004”“22 万科 MTN005”“23 万科 MTN001”“23 万科
MTN002”“23 万科 MTN003”“23 万科 MTN004”信用等级为AAA，评级展望为稳定。
特此公告
联合资信评估股份有限公司
评级总监：
二〇二五年五月三十日
声 明
一、本报告是联合资信基于评级方法和评级程序得出的截至发表之日的
独立意见陈述，未受任何机构或个人影响。评级结论及相关分析为联合资信
基于相关信息和资料对评级对象所发表的前瞻性观点，而非对评级对象的事
实陈述或鉴证意见。联合资信有充分理由保证所出具的评级报告遵循了真
实、客观、公正的原则。鉴于信用评级工作特性及受客观条件影响，本报告
在资料信息获取、评级方法与模型、未来事项预测评估等方面存在局限性。
二、本报告系联合资信接受万科企业股份有限公司（以下简称“该公
司”）委托所出具，除因本次评级事项联合资信与该公司构成评级委托关系
外，联合资信、评级人员与该公司不存在任何影响评级行为独立、客观、公
正的关联关系。
三、本报告引用的资料主要由该公司或第三方相关主体提供，联合资信
履行了必要的尽职调查义务，但对引用资料的真实性、准确性和完整性不作
任何保证。联合资信合理采信其他专业机构出具的专业意见，但联合资信不
对专业机构出具的专业意见承担任何责任。
四、本次跟踪评级结果自本报告出具之日起至相应债券到期兑付日有
效；根据跟踪评级的结论，在有效期内评级结果有可能发生变化。联合资信
保留对评级结果予以调整、更新、终止与撤销的权利。
五、本报告所含评级结论和相关分析不构成任何投资或财务建议，并且
不应当被视为购买、出售或持有任何金融产品的推荐意见或保证。
六、本报告不能取代任何机构或个人的专业判断，联合资信不对任何机
构或个人因使用本报告及评级结果而导致的任何损失负责。
七、本报告所列示的主体评级及相关债券或证券的跟踪评级结果，不得
用于其他债券或证券的发行活动。
八、本报告版权为联合资信所有，未经书面授权，严禁以任何形式/方式
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九、任何机构或个人使用本报告均视为已经充分阅读、理解并同意本声
明条款。

万科企业股份有限公司
2025 年跟踪评级报告
项 目 本次评级结果 上次评级结果 本次评级时间
万科企业股份有限公司 AAA/稳定 AAA/稳定
21 万科 04/21 万科 06/22 万科 02
22 万科 03/22 万科 04/22 万科 05
22 万科 06/22 万科 07/23 万科 01 2025/05/30
22 万科 GN001/22 万科 GN002/22 万科 GN003 AAA/稳定 AAA/稳定
22 万科 MTN004/22 万科 MTN005
23 万科 MTN001/23 万科 MTN002
23 万科 MTN003/23 万科 MTN004
评级观点 万科企业股份有限公司（以下简称“公司”）作为国内较早从事房地产开发的房地产龙头企业之一，经历
了多轮周期，行业经验丰富，区域布局相对均衡，所开发物业业态多元。公司较早布局拓展城市配套服务相关
业务，物流、商业、长租公寓等多元化业务发展态势良好。2024 年，公司签约销售金额大幅下降，筹资活动现
金流延续净流出态势，公司通过盘活存量资产等手段化解流动性压力，并在第一大股东的支持下完成 2024 年及
2025 年一季度公开市场债券兑付。但受开发业务结算毛利率大幅下降、计提信用减值和存货跌价准备、非主业
财务投资亏损以及折价处置资产回笼资金等因素影响，公司 2024 年大幅亏损。目前公司短期债务占比偏高，再
融资压力大。伴随公司力求确保安全底线压降债务与回笼资金，公司资产规模与盈利指标下降压力仍大。公司
个体信用表现有所下降，但 2025 年 1 月以来公司第一大股东充实公司经营管理力量，并对公司支持力度有所加
大，有利于缓解公司的债务偿还风险。
个体调整：无。
外部支持调整：公司第一大股东通过充实公司经营管理力量、利用其各方资源优势帮助公司处置资产及协
调各类金融资源等方式支持公司发展，并向公司提供股东借款用于公司偿还在公开市场发行的债券本息。
评级展望 房地产行业仍处调整阶段，叠加投资端力度减弱，公司未来销售仍有下降压力。目前公司短期债务占比偏
高，现金流管理压力大。公司第一大股东对公司支持力度增强，有助于缓解公司的流动性压力，公司的评级展
望为稳定。
可能引致评级上调的敏感性因素：不适用。
可能引致评级下调的敏感性因素：签约销售额持续大幅下降；融资模式转型遇到挑战，可动用货币资金规
模持续下降；第一大股东对公司支持意愿下降。
优势
 行业地位领先，项目储备较为充足。公司作为国内较早从事房地产开发的企业之一，行业经验丰富，品牌知名度高，销售规模
常年稳居行业销售排名前列。截至 2024 年底公司仍保持较为充足的项目储备，同时项目区域分布整体相对均衡，能够降低区
域集中度对公司经营的影响。
 经营与服务业务与开发业务协同效应逐步发挥。长期以来公司在巩固主业房地产开发业务优势的基础上，持续拓展城市配套服
务相关业务，商业开发与运营、物业服务和物流仓储服务等业务发展态势良好，有助于分散经营风险。
 公司第一大股东对公司支持力度大幅增强。公司第一大股东通过充实公司经营管理力量、利用其各方资源优势帮助公司处置资
产及协调各类金融资源等方式支持公司发展，并向公司提供股东借款用于公司偿还在公开市场发行的债券本息（截至 2025 年
5 月 15 日借款额度达 118.52 亿元）。
跟踪评级报告 | 1
关注
 房地产行业持续调整，公司销售金额持续下降。伴随房地产市场大幅降温与公司投资力度放缓，公司销售压力较大，且存量项
目去化压力加大。同时，公司合作开发存在一定规模，需关注行业下行期合作方风险。
 股权结构较为分散。公司股权较为分散，且无实际控制人，需关注其股权结构及公司治理的稳定性。
 融资环境变化，债券集中兑付压力大。2024 年，公司筹资活动现金流入同比下降 24.44%。截至 2024 年底，公司合并口径货币
资金 881.63 亿元，较上年底下降 11.67%；公司本部货币资金 9.11 亿元，较上年底下降 95.05%。公司过往主要采用“总对总”
的融资方式，债务较为集中于公司本部，截至 2024 年底，公司本部全部债务 2242.01 亿元；同时公司面临大量公开市场债券到
期，债券集中兑付压力大。
 2024 年大幅亏损，预计未来业绩仍将持续承压。受开发业务结算毛利率大幅下降、计提信用减值和存货跌价准备、非主业财务
投资亏损以及折价处置资产回笼资金等因素影响，公司 2024 年大幅亏损。目前公司集中兑付压力较大，伴随公司力求确保安
全底线压降债务与回笼资金，公司资产规模与盈利指标下降压力仍大。
本次评级使用的评级方法、模型、打分表及结果
评级方法 房地产企业信用评级方法 V4.0.202208 评级方法 ╳╳╳╳╳╳
评级模型 房地产企业主体信用评级模型（打分表） V4.0.202208 评级模型 ╳╳╳╳20╳2╳4 年底公司资产构成
评价内容 评价结果 风险因素 评价要素 评价结果 长期股权投资
经营环境 宏观和区域风险 2 8.98%
行业风险 5 存货
经营风险 A 基础素质 1 其他 40.35%
自身竞争力 企业管理 2 32.84%
经营分析 1
资产质量 1