保利发展:保利发展控股集团股份有限公司2024年年度股东大会会议资料

保利发展控股集团股份有限公司
2024 年年度股东大会
会议资料
（2025 年 6 月）

保利发展控股集团股份有限公司
2024 年年度股东大会须知
根据中国证券监督管理委员会《上市公司股东大会规则》和《公司章程》的有关规定，为确保公司股东大会顺利召开，特制定会议须知如下，望出席股东大会的全体人员遵守执行：
一、股东参加股东大会，应当认真履行其法定义务，不得侵犯其他股东权益；
二、股东大会期间，全体出席人员应以维护股东的合法利益、确保大会正常秩序和议事效率为原则，认真履行法定职责；
三、出席大会的股东依法享有发言权、咨询权、表决权等各项权利，但需由公司统一安排发言和解答；
四、任何人不得扰乱大会的正常秩序和会议程序，会议期间请关闭手机或将其调至振动状态。

保利发展控股集团股份有限公司
2024 年年度股东大会
会议议程
一、会议时间：
现场会议召开时间：2025 年 6 月 9 日，下午 2:30
网络投票时间：采用上海证券交易所网络投票系统，通过交易系统投票平台的投票时间为股东大会召开当日的交易时间段，即9:15-9:25，9:30-11:30，13:00-15:00；通过互联网投票平台的投票时间为股东大会召开当日的 9:15-15:00。
二、会议地点：
广州市海珠区阅江中路 832 号保利发展广场会议室
网络投票平台：交易系统投票平台和互联网投票平台
三、与会人员:
（一）截至2025年6月4日（星期三）下午收市时中国证券登记结算有限责任公司上海分公司登记在册的公司股东均有权以会议通知公布的方式出席本次会议及参加表决；不能亲自出席本次会议现场会议的股东可授权他人代为出席（被授权人不必为本公司股东），或在网络投票时间内参加网络投票；
（二）公司董事、监事和高级管理人员；
（三）公司聘请的律师；
（四）公司董事会邀请的其他人员。
四、主 持 人: 董事长刘平先生
五、会议议程：
14:00 股东签到
14:30 会议正式开始
（一）报告股东现场到会情况
（二）审议议案
议案 1、关于 2024 年度董事会工作报告的议案
议案 2、关于 2024 年度监事会工作报告的议案
议案 3、关于 2024 年度财务决算的议案
议案 4、关于 2024 年年度报告及摘要的议案
议案 5、关于 2025 年度投资计划的议案
议案 6、关于 2025 年度对外担保的议案
议案 7、关于 2025 年度对外提供财务资助的议案
议案 8、关于与保利财务有限公司签订金融服务协议暨关联交易的议案 议案 9、关于公司高管兼任董事的关联合营联营企业的关联交易的议案 议案 10、关于与关联合伙企业及相关主体开展关联交易的议案
议案 11、关于对外捐赠计划的议案
议案 12、关于选举公司董事的议案
（三）投票表决和计票
（四）宣读现场投票表决结果
议案一
关于 2024 年度董事会工作报告的议案
各位股东：
2024 年，房地产行业延续深度调整，虽然政策发力促进市场平稳发展、止跌回稳，但受宏观经济下行、消费者信心不足和行业库存压力等不利因素影响，全国商品房销售金额同比下滑 14%，行业规模连续三年收缩。
面对严峻复杂的行业形势，公司董事会果断决策、积极应对，基本完成全年经营目标，立足安全发展，既稳住了经营大局，优化了资产和业务结构，改善了债务和现金流，有效化解了各类风险；还积极提升投资质量，优化资产经营和综合服务，夯实企业持续发展动能。
现将 2024 年度董事会工作情况报告如下：
第一部分 董事会运作情况
2024 年，董事会共计召开会议 14 次，其中定期会议 5 次、临时
会议 9 次，各专门委员会前置完成审查决策，66 项议案均获董事会审议通过，会议召开情况详见附表。
年内，董事会建立独立董事专门会议机制，组织召开 3 批次集体调研，持续完善董事履职支持，保障规范高效开展重大决策，继续获得中上协董事会最佳实践、ESG 最佳实践等公司治理奖项，连续十一年获交易所信息披露评价 A 级。

第二部分 公司主要经营业绩
2024 年，公司董事会带领经营班子和全体员工紧密围绕“稳经营、调结构、化风险、促发展”，对形势保持清醒认识，积极应对挑战，及时调整策略，实现了经营底盘更稳、管理体系更优、综合实力更强的良好成效：
坚定不移抢去化，全年实现签约 3230 亿元，连续两年站稳行业
第一，在全国 28 个城市市占率超 10%。存量项目销售去化 950 万平
方米，调转换退转化 270 万平方米，去库存成果显著。全年新拓展投资 683 亿元，99%位于 38 个核心城市，74%位于一线城市，资源结构稳步优化。全年从收、支、融全面发力，确保现金流安全，全年实现经营性现金流 63 亿元，连续七年为正。有息负债净减少 54 亿元，其中三年期以上占比提升至 39.6%，债务规模有序压降、债务结构持续优化。深化落实体系化建设，总部聚焦统筹管理、一线强化自主经营，完善组织能力建设。综合运用大股东增持、回购、现金分红比例提升等举措，稳定市场信心，市值排名 A 股房企第一，维护股东权益。产品力排名提升至全国第二，品牌价值连续十五年位列榜首，品牌影响力持续提升。
第三部分 2024 年董事会重点工作
2024 年，董事会基于行业已进入品质时代、逐步构建新发展模式的战略判断，坚定统筹公司安全与发展，主要开展了以下工作：
一、明辨行业形势，坚定稳住经营局面，保障安全发展

2021 年下半年开始，房地产市场进入持续下行周期，是行业诞生 30 多年以来，下跌幅度最大、时间最长、影响最广泛深远的一次深度调整，“房住不炒”得到全面贯彻落实，行业“双减”趋势（减量、减速）和“五化”特征（去金融化、制造业化、极致专业化、竞争白热化、功能民生化）进一步凸显，“三高”模式正加快向新发展模式切换。
一是系统研判形势，确定全年经营主基调。董事会聚焦中央对房地产“持续有效防范化解风险”“构建新发展模式”的导向，立足公司经营实际，深入一线调研市场，研判市场供求变化，分析认为中长期房地产行业将构建新发展模式、实现平稳健康发展，但短期内仍然面临下行和波动压力，政策重在守住不发生系统性风险的底线，但不会推动行业回到“三高”的发展状态，企业应把握时机，主动提升发展能力。为此，董事会坚持将安全发展放在第一位，确立了“稳经营、调结构、化风险、促发展”的经营基调，要求经营班子积极应对挑战、主动适应新发展模式。
二是及时调整策略，坚决去库存稳经营。在行业规模收缩的背景下，只有稳住经营业绩，才能稳住经营安全，为改善资产债务结构争取空间。2024 年初，全国商品房销售出现“断崖式”下行，董事会要求经营班子及时行动，发起存量攻坚行动，实施存量焕新、丰富营销工具包，责任到人，单季度签约跨越突破 1100 亿元，环比一季度提升 75%，扭转了销售持续下滑的不利局面。四季度，中央定调“止跌回稳”，政策集中出台，预期有所改善，董事会指导经营班子把握
市场窗口，全力抢抓销售，国庆 7 天认购 242 亿元，创历年新高；全年销售 3230 亿元，站稳行业规模第一。当年销售回笼 3277 亿元，综合回笼率超 100%；年末货币资金 1342 亿元，占总资产 10%，在确保现金流安全的基础上，还保障了增量投资规模，实现了安全与发展的动态平衡。
三是优化工作方式，深入一线指导经营。全年市场分化加剧，各能级城市市场修复速度不一、板块间供求关系差异大。董事会主动改革工作方式，坚持靠前指挥靠前决策。年内全体董事围绕存量去化、资产经营、风险化解等开展专项调研，推动完善跨专业的区域协调机制，统一思想，严抓落实。由公司董事带队，选取典型项目，系统分析偏差、制定策略，为一线团队打样示范，深化经营策略落地。
二、聚焦发展矛盾，持续优化资产结构，夯实发展动能
面对行业下行压力，公司自 2021 年 9 月明确“去库存、调结构”，
累计销售存量项目（2021 年及以前获取）1.35 万亿。年初，公司土地储备面积 7790 万平方米，其中存量项目仍有 6608 万平方米，占比近 85%，资源结构调整仍面临较大压力。董事会要求经营班子迎难而上，把握每个政策和市场契机，进一步化解制约公司发展的结构性矛盾。
一是存量化解谋突破。董事会指导经营班子分类施策、创新破局：一方面，已开发项目不得依赖调价促销，应立足品质提升，匹配当下客户敏感点，通过改善交通教育配套、优化实体展示体验等，提高产
品竞争力。另一方面，未开发项目不得盲目开工销售，要抢抓“5·17”新政契机，加快退地、换地、调规划等进程。公司董事也多次带队到一线，会同子公司与地方政府、属地方磋商，寻求多方共赢方案。年内，存量项目销售 950 万平方米、调转换退转化 270 万平方米，推动存量规模进一步下降。
二是增量投资更聚焦。随着行业规模下行，企业投资空间受限、有效市场边界收缩，投资质量成为决定企业经营质量的关键因素。董事会全力保障新项目投资额度，并规范投资立项标准，指导经营班子强化投资客研、提高投资立项一体化，要求将投资头寸投入到确定性更高的核心城市、核心区位。年内，公司完成增量项目投资 683 亿元，74%位于北上广一线城市，权益比也提升 88%。同时，为应对市场瞬息变化，董事会要求强化体系化管理，提高开发效率、持续降本控费，当年新拓展项目贡献签约 172 亿元，兑现了首开节点及预期收益。
过去三年，公司累计拓展项目近 4000 亿元，对应总货值约 7350
亿元，排名行业第一。在优质项目的支撑下，全年增量项目销售占比达六成，较 2023 年提高两成，销售结构显著改善，为公司化风险、促发展创造空间。
三、重视风险防范，有序防控化解风险，筑牢安全根基
党的二十届三中全会构建了国家安全发展的制度框架，房地产再次被列入“防风险”领域，董事会研判认为，未来房地产的金融属性将进一步弱化，现金流是生命线，负债规模过大、资产周转低效等都
会威胁企业安全。以年初讨论审议的《重大风险评估报告》为牵引，董事会指导经营班子有序推进风险防范化解工作：
一是系统提高资金安全。董事会要求将现金流管理压实到每个项目，系统总结出困难项目破局方法，指导经营班子提高操盘精细度，调动一切可调用资源，多渠道抢抓资金。加大资金回收方面，在提高销售规模、加快回笼的基础上，结合项目实际，通过资产盘活、旧改转化、商办调规、回收历史欠款等，扩大资金来源。适度控开支方面，严格管理开工研判，持续开展成本优化，建安投资较年初计划压降近30%。全年实现经营现金流 63 亿元，货币资金连续七年保持在总资产 10%以上的合理水平。
二是有序优化债务结构。构建与经营规模相适应的债务安排，在债务结构方面，全年压降有息负债 54 亿元，资产负债率连续四年下降。在债务结构方面，持续开展直接融资，年内新增直接融资 359 亿元，85 亿定向可转债正在证监会注册。同时，主动调高债务期限，三年以上有息负债占比提升 9 个百分点至 39.6%，债务安全水平进一步提升。
三是加强合作项目管理。公司坚持央企责任担当，主动推进合作项目问题化解。对所有合作项目开展系统排查、提前预判，推动总对总协商，与多家房企完成“整体互退”，降低合作风险。对合作方已出险的项目，董事会要求经营班子落实“一项目一策”，主动深度参与项目操盘，做实做细债务规划，系统制定风险化解方案，运用法人治理手段，推进项目重大经营决策，着力保障项目交付和经营