荣盛发展:房地产估价报告之一

荣盛发展:房地产估价报告之一
致估价委托人函
廊坊银行股份有限公司：
受贵公司的委托，我公司根据国家有关房地产价格评估的规定，遵循独立、公正、客观、合法、谨慎的原则，按照科学的方法，对估价对象的市场价值进行了评估。
一、估价对象：陵水骏晟房地产开发有限公司所属位于海南省陵水县光坡镇香水湾荣盛香水湾二期（A-11 地块）产权式酒店项目 1#-7#楼房地产（琼（2019）陵水县不动产权第 0006136 号-第 0006142 号），证载房屋总建筑面积为 42455.29 ㎡（其中专有建筑面积为 31135.00m2、分摊建筑面积为11320.29 ㎡），出让商服用地共有宗地面积 67975 ㎡。根据评估目的，本次评估范围为 1#-7#楼的未售房地产，总建筑面积为 30770.83 ㎡。
估价范围包括房产及其分摊的土地、设备设施及不可移动的装饰装修，不包括动产、特许经营权、债权债务等。
二、估价目的：为委托方确定抵债资产市场公允价值提供参考依据而评估估价对象的市场价值。
三、价值时点：2024 年 1 月 18 日。
四、价值类型及其定义：
（一）价值类型
本报告所采用的价值类型为市场价值。
（二）价值内涵
本次估价结果包括估价对象房产及其分摊的土地、设备设施及不可移动的装饰装修的价值，不包含动产、特许经营权、债权债务等其他财产价值。
估价对象在价值时点为 2024 年 1 月 18 日，房屋建成于 2019 年，钢筋混凝土
结构，权利性质为出让/市场化商品房，登记用途为商服用地/产权式酒店，实际用途为商服用地/产权式酒店，使用期限为国有建设用地使用权起至
2051 年 03 月 23 日止，土地实际剩余使用年限为 27.18 年；本次评估设定房
陵水骏晟房地产开发有限公司房地产市场价值估价报告 第 2 页
地产用途为商服用地/产权式酒店，权利性质为出让/市场化商品房，房屋建
成于 2019 年，土地使用期限 2051 年 03 月 23 日止的房地产市场价值。
五、估价方法：根据估价对象的具体情况及海南省陵水县的房地产市场状况等客观条件，本次估价 2#-7#楼采用比较法、1#楼采用成本法评估。
六、估价结果：
我公司秉着客观、公正、科学、独立的原则，根据估价目的，按照国家规定的技术标准和评估程序，选用合适的估价方法，结合估价对象的建造年代、结构、功能、土地年限，在合理的假设下，对估价对象于价值时点的市场价值进行了专业分析、测算和判断，最终确定估价对象于价值时点 2024年 1 月 18 日，在价值定义和估价假设限制条件下的估价结果为：
含税总价值为：￥62003.45 万元，大写人民币陆亿贰仟零叁万肆仟伍佰元整，房地产平均单价：20150 元/㎡。
不含税总价值为：￥56883.90 万元，大写人民币伍亿陆仟捌佰捌拾叁万玖仟元整，房地产平均单价：18486 元/㎡。
七、特别提示：
1、本估价报告中的分析、判断和结论受估价报告中假设和限定条件的限制，贵公司和其他估价报告使用者应当全面阅读本估价报告，并应特别关注应估价报告中的假设、限定条件、特别事项说明及其对估价结果的影响。
2、估价结果仅为廊坊银行确定抵债资产市场公允价值提供参考依据，不应当被视为是对估价对象可实现价格的保证。
3、荣盛●阿尔卡迪亚酒店 1#楼实测总建筑面积 13319.00 ㎡，仅评估地
上面积（不含设备夹层）3256.06 ㎡，地下及设备层 10062.94 ㎡为公用建筑面积，未进行权属登记，故本次评估未作价。
4、估价对象为 2016 年 4 月 30 日后开工建设，故增值税采用一般计税方
法。
5、本次评估估价对象于价值时点存在抵押他项权利，根据本次评估目的，
陵水骏晟房地产开发有限公司房地产市场价值估价报告 第 3 页

目 录

致估价委托人函 ...... 2
估价师声明 ...... 6
估价假设和限制条件 ...... 7
（一）本次估价的假设前提 ...... 7
（二）限制条件 ...... 8
（三）其他需要说明的问题 ...... 9
估价结果报告 ...... 11
一、估价委托人 ...... 11
二、估价机构 ...... 11
三、估价目的 ...... 12
四、估价对象 ...... 12
五、价值时点 ...... 17
六、价值类型 ...... 21
七、估价依据 ...... 21
八、估价原则 ...... 23
九、估价方法 ...... 24
十、估价结果 ...... 26
十一、注册房地产估价师 ...... 26
十二、实地查勘期 ...... 27
十三、估价作业期 ...... 27
十四、估价报告应用有效期 ...... 27
附 件 ...... 28
估价对象位置图 ...... 29
委估房地产相关照片 ...... 30
1、《不动产权证书》、《商品房屋预售许可证》；2、荣盛香水湾二期（A-11 地块）产权式酒店项目《陵水县房屋建筑面积测绘报告》；3、房屋建筑面积分户汇总表；4、委托方企业法人营业执照；5、受托方企业法人营业执照、备案证书；6、估价师资格证书（以上附件均为复印件）。

估价假设和限制条件
（一）本次估价的假设前提
1、一般假设
（1）本估价报告依据了产权人提供的相关资料。产权人对所提供资料的合法性、真实性、准确性和完整性负责，因上述原因造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。估价人员对由产权人提供的估价对象不动产权证书等资料进行了审慎检查，但未予以核实，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性的情况下，假定产权人提供的不动产权证书等资料合法、真实、准确、完整。
（2）估价对象无司法机关、行政机关查封等禁止转让、抵押情形，房地产权属无纠纷，土地使用权符合法定的转让条件等为假设前提，即以估价对象拥有合法产权、属于合法使用、可以在公开市场上自由转让、抵押等处分为假设前提。
（3）估价人员对估价对象的安全、环境污染等影响估价对象价值或价格的重大因素给予了关注，估价人员只对估价对象的外观和使用状况进行了查勘，未发现安全和环境污染隐患，在没有相应的专业机构对估价对象进行鉴定、检测的情况下，估价人员没有理由怀疑估价对象存在安全和环境污染隐患，故本次评估假设估价对象不存在安全和环境污染隐患，在价值时点能正常安全使用。
（4）在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。交易双方都具有完全的房地产市场信息，对交易对象具有必要的专业知识，交易有一段合理的洽谈时间。
（5）估价对象的登记用途为商服用地/产权式酒店，实际用途为商服用地/产权式酒店，本次估价以估价对象按登记用途商服用地/产权式酒店持续使用为假设前提。
（6）本次估价以估价对象产权人不存在欠缴增值税及附加、房地产税、
陵水骏晟房地产开发有限公司房地产市场价值估价报告 第 7 页
土地使用税等税费，也不拖欠工程款为假设前提。
（7）本次评估设定报告有效期内房地产市场稳定、政策未有重大变化，并排除不可抗力影响。
2、未定事项假设：无
3、背离事实假设：
价值时点估价对象存在抵押他项权利，根据本次评估目的，不考虑抵押他项权利对估价对象价值的影响。
4、不相一致假设：
（1）根据产权方提供的该项目 1#楼不动产权证书，1#楼总层数 1 层，
建筑面积 3256.06 ㎡。经实地勘察，1#楼实际为地上 1 层、地下 2 层，根据
产权方提供的荣盛香水湾二期（A-11 地块）产权式酒店项目《陵水县房屋建筑面积测绘报告》（1#楼），设备夹层及地下室总建筑面积为 10062.94 ㎡。房产实际状况与登记状况不一致。地下及设备层 10062.94 ㎡为公用建筑面积，属于度假公寓酒店和别墅共用部分，故本次评估未作价，仅依据产权登记面积进行评估。
（2）估价对象为产权式公寓酒店，已部分销售。产权方提供的不动产证为整栋房屋建筑面积，尚未将已售面积分割出去。
5、依据不足假设：
产权人仅提供了未售部分的《房屋建筑面积分户汇总表》和部分合同，由于销售合同未办理备案手续，估价人员无法查询到真实销售信息，故本次评估仅依据产权人提供汇总表做为依据，提请委托人注意。
（二）限制条件
1、估价师未到有关主管部门对估价对象的权属证明材料及其记载的内容进行核实；估价对象共有宗地面积、建筑面积以产权人提供的《不动产权证书》（不动产权证号为琼（2019）陵水县不动产权第 0006136 号-第 0006142号）记载为准，经过实地目测大体相当，但未进行专业测量。

本次评估未售部分建筑面积依据产权方提供的《房屋建筑面积分户汇总表》确定，仅做为本次估价的依据，不作为确权及面积认定的依据。如最终确认未售面积、套数发生变化，本评估结果须相应进行调整。
2、本报告受廊坊银行股份有限公司委托评估陵水骏晟房地产开发有限公司位于海南省陵水县光坡镇香水湾荣盛香水湾二期（A-11 地块）产权式酒店项目 1#-7#楼未售的商业房地产及其设备设施和不可移动的装饰装修的市场价值（不包含动产、特许经营权、债权债务等的价值）。
3、本估价报告仅是在报告中说明的假设条件下对估价对象市场价值进行的合理估算，报告中对估价对象权属情况的披露不能作为对其权属确认的依据，估价对象权属界定以有关权利管理部门认定为准。
4、本估价报告应用于为委托方确定抵债资产市场公允价值提供参考依据，若改变估价目的及使用条件需向本估价机构咨询后作必要修正甚至重新估价。
5、本报告评估的价值为估价对象在现状条件下、价值时点的市场价值，价值时点后，估价报告有效期内估价对象的质量及价格标准发生变化、房地产市场变化较大、国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力并对估价对象产生明显影响时，不能直接使用本估价结论。
6、估价人员已对估价对象进行了现场勘察，并对现场勘察的客观性、真实性、公正性负责，但评估人员对标的物的勘察，仅限于标的物的外观和使用状况。除非另有协议，评估人员不承担对评估标的物建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。
7、未经估价机构和估价委托人书面同意，本报告的全部或部分及任何参考资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，亦不得以其他任何方式公开发表。报告解释权为本评估机构所有。
8、本估价报告结果为评估范围内房地产的整体市场价格，应整体使用。本估价报告书附件为报告的有机组成部分。本估价报告应经估价机构加盖公
陵水骏晟房地产开发有限公司房地产市场价值估价报告 第 9 页
章并由注册房地产估价师签字后方可使用。
9、本报告估价报告应用有效期自出具报告之日起壹年内有效。如果使用本估价结果报告的时间超过了估