秦川机床:土地估价报告

土 地 估 价 报 告
项目名称：西安经济技术开发区土地储备中心国有土地使用
权收回补偿涉及西安经济技术开发区明光路东
侧、凤城二路北侧 WY12-23-1 号宗地国有建设用
地使用权市场价格评估
受托估价单位：陕西华地房地产估价咨询有限公司
土地估价报告编号：陕华地[2025]估字第 021 号
电子备案编号：6102825GA0029
提交估价报告日期：2025 年 2 月 13 日

土地估价报告
第一部分 摘 要
一、估价项目名称
西安经济技术开发区土地储备中心国有土地使用权收回补偿涉及西安经济技术开发区明光路东侧、凤城二路北侧 WY12-23-1 号宗地国有建设用地使用权市场价格评估
二、委托估价方
西安经济技术开发区土地储备中心
三、估价目的
估价对象为秦川机床工具集团股份公司使用的 WY12-23-1 号宗地国有出让建设用地使用权，土地用途为工业。因规划调整，现西安经济技术开发区土地储备中心拟收回估价对象国有建设用地使用权，特委托我公司对其市场价格进行评估。本次评估目的是为委托方收回估价对象确定补偿款提供价格参考依据而评估其国有建设用地使用权市场价格。
四、估价期日
二〇二四年六月十二日，为估价师现场查勘日及《土地价格评估委托书》约定日期。
五、估价日期
二〇二四年六月十二日至二〇二五年一月二十日
六、地价定义
根据委托方提供的资料及现场查勘状况，估价对象位于西安经济技术开发区明光路东侧、凤城二路北侧，为秦川机床工具集团股份公司使用的WY12-23-1 号工业用地使用权。在估价期日二〇二四年六月十二日，宗地内经审批建有生产车间、办公楼、餐厅及车间 2，建筑面积共计 10417.44平方米；附着物为门卫、岗亭，实际土地开发程度为宗地外“七通”(通路、
通讯、通电、供水、排水、供暖、供气)宗地内“六通一平”(通路、通讯、通电、供水、排水、供气、场地平整)。
根据《国有土地使用证》(西经国用(2001 出)字第 013 号)，估价对象土
地用途为工业用地，土地使用权类型为出让，土地面积 18772 平方米(折合28.158 亩)，另结合《西安经济技术开发区项目合同书》，估价对象土地使
用终止日期为 2051 年 12 月 13 日。
本次估价目的是为委托方收回估价对象确定补偿款提供价格参考依据而评估其国有建设用地使用权市场价格，根据《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2014)，对有关事项作以下设定：
(一)估价期日：根据《土地价格评估委托书》，本次估价期日确定为二〇二四年六月十二日，亦为估价师现场勘查之日。
(二)土地用途的设定：估价对象证载用途为工业用地，实际作为工业、办公、4S 展示厅及配套建筑使用，证载用途与实际用途不完全一致，考虑本次估价是为委托方收回估价对象国有建设用地使用权确定对土地使用权人的补偿款提供价格参考依据，结合《土地价格评估委托书》及合法原则，本次评估设定估价对象土地用途为工业用地。
(三)土地使用权类型的设定：估价对象证载使用权类型为出让，本次评估土地使用权类型设定为出让。
(四)土地使用年期的设定：根据《国有土地使用证》(西经国用(2001 出)
字第 013 号)，估价对象证载土地使用权终止日期为 2051 年 12 月，颁发之
日为 2001 年 12 月 14 日，未具体到日，《西安经济技术开发区项目合同书》
约定估价对象土地使用权出让年限为五十年，自颁发该地块的《中华人民共和国国有土地使用证》之日起算，故估价对象土地使用终止日期为 2051
年 12 月 13 日，至估价期日尚余 27.5 年期土地使用权。结合估价目的，本
次评估土地使用年期按剩余土地使用年期 27.5 年设定。
(五)容积率的设定：经查《西安经济技术开发区项目合同书》，估价对象出让时未对容积率进行约定。根据《西安秦经家具有限公司总平面图》
(98 年 6 月 24 日第 9802 号)，同意建设生产车间、办公楼、门卫接待、货
运大门，且厂区绿化、小品、道路及附属公用工程必须与主体厂房、办公楼同时设计、同时竣工、同时投入使用。经估价师现场查勘，估价对象宗地内经审批建筑物包括生产车间、办公楼、餐厅及车间 2(附属公用工程)，建筑面积共计 10417.44 平方米，现状容积率为 0.55。根据《土地价格评估委托书》，结合估价目的，本次估价对象容积率按现状容积率 0.55 设定。
(六)土地开发程度的设定：截至估价期日，估价对象实际土地开发程度为宗地外“七通”(即通路、通讯、通电、供水、排水、供暖、供气)，宗地内“六通一平”(通路、通讯、通电、供水、排水、供气、场地平整)，考虑到宗地红线内除“场地平整”发生的费用计入土地价格外，其他的基础设施开发费用均计入房产价值中，本次估价对象仅为国有建设用地使用权，为避免重复计算，本次估价对象土地开发程度设定为宗地外“七通”(即通路、通讯、通电、供水、排水、供暖、供气)宗地内“场地平整”。
(七)权利限制的设定：至估价期日，估价对象地上部分建筑物对外出租，存在租赁权，除此之外，未发现抵押权、担保权、地役权等他项权利，结合评估目的，考虑到本次评估是为国有土地收回确定补偿款目的服务，为保障补偿价款的合理性，不考虑租赁权对地价的影响，故本次评估设定估价对象无特殊权利限制。
根据地价评估的技术规程及以上设定，本次评估地价定义为：估价对象在公开市场及设定利用条件下，于估价期日二〇二四年六月十二日，土地开发程度达到宗地外“七通”(通路、通讯、通电、供水、排水、供暖、供气)宗地内“场地平整”，27.5 年期工业用地，容积率为 0.55，无特殊权利限制下的国有出让建设用地使用权市场价格。
七、估价结果
根据《城镇土地估价规程》(GB/T 18508-2014)，估价人员依据土地估价的基本原则、理论和方法，结合现场勘查情况，在对掌握的土地市场交易资料和估价对象所在区域的地价影响因素进行充分分析的基础上，按照土地估价程序，选择适当的估价方法，评估得出估价对象在本次地价定义
第二部分 估价对象界定
一、委托估价方
委托方：西安经济技术开发区土地储备中心
单位地址：西安市明光路 166 号凯瑞大厦 F 座
负责人：吕俊仪
联系人：常阳
联系电话：(029)86512375
邮政编码：710018
二、估价对象
估价对象位于西安经济技术开发区明光路东侧、凤城二路北侧，为秦川机床工具集团股份公司使用的 WY12-23-1 号国有建设用地使用权，土地面积为 18772 平方米，土地用途为工业用地，土地使用权类型为出让。估价期日时，估价对象宗地内经审批建有生产车间、办公楼、餐厅及车间 2，建筑面积共计 10417.44 平方米；附着物为门卫、岗亭。本次评估设定土地使用权类型为出让，土地用途为工业用地，土地使用年期为 27.5 年，估价对象仅为国有建设用地使用权，不包含地上建筑物、构筑物所有权。
三、估价对象概况
(一)土地登记状况
1.土地来源
1997 年 2 月 18 日，原秦川机床集团有限公司以出让方式取得的国有建
设用地使用权，并与西安经济技术开发区管委会签订《西安经济技术开发区项目合同书》。根据《秦川机床工具集团股份公司关于企业名称变更的说明》，1998 年原秦川机床集团有限公司控股设立 “陕西秦川机械发展股
份有限公司”，并于 2001 年 12 月 14 日，取得《国有土地使用证》(西经国
用(2001 出)字第 013)。2013 年 11 月 16 日，原陕西秦川机械发展股份有限
公司发行股份换股吸收合并陕西秦川机床工具集团有限公司交易方案获国
务院国资委批准，经 2014 年 8 月 26 日临时股东大会以现场投票与网络投
票相结合的方式通过了将原公司名称“陕西秦川机械发展股份有限公司”变更为“秦川机床工具集团股份公司”。截止估价期日，产权人未办理估价对象不动产变更登记手续。
2.登记状况
根据《国有土地使用证》(西经国用(2001 出)字第 013 号)，估价对象宗
地登记信息如下：
表 2.1 估价对象《国有土地使用证》登记信息一览表
国有土地使用证号 西经国用(2001 出)字第 013 号
国有土地使用证编号 011032394
土地使用者 陕西秦川机械发展股份有限公司
坐 落 西安经济技术计发区 C3 区，凤城二路以北
地 号 WY12-23-1 图 号 100-140-17
用 途 工业 土地等级 Ⅶ
使用权类型 出让 终止日期 2051 年 12 月
使用权面积 18772 平方米(折合 28.158 亩)
填证机关 西安经济技术开发区管理委员会土地房产部(2001 年 12 月 14 日)
四至：东邻陕西华商数码信息股份有限公司，西临明光路，南临凤城二路，北邻西安丽人科技有限责任公司。
土地级别：经查估价期日正在执行的《西安市工矿仓储用地基准地价图》(2020 年)，估价对象处西安市工业限制区，对工业限制区现有存量工矿仓储用地，参照工业限制区范围内公共管理与公共服务用地土地级别，则其土地级别参照公共管理与公共服务用地级别确定为三级。
(二)土地权利状况
1.估价对象的土地所有权状况：在估价期日，估价对象为国有建设用地，其土地所有权属国家所有。
2.估价对象的土地使用权状况：估价对象为秦川机床工具集团股份公司
使用的 WY12-23-1 号工业用地使用权。1997 年 2 月 18 日，秦川机床工具
集团股份公司以出让方式取得了估价对象国有出让建设用地使用权，并与西安经济技术开发区管委会签订了《西安经济技术开发区项目合同书》，
合同约定按照开发区总体规划该地块用于建设实木家俱项目，土地使用权出让年限为五十年。国有建设用地使用权土地价格每亩 23 万元，地价总额为 853.76 万元。
根据《国有土地使用证》(西经国用(2001 出)字第 013 号)，估价对象证
载土地使用权终止日期为 2051 年 12 月，颁发之日为 2001 年 12 月 14 日，
未具体到日，《西安经济技术开发区项目合同书》约定估价对象土地使用权出让年限为五十年，自颁发该地块的《中华人民共和国国有土地使用证》
之日起算，故估价对象土地使用终止日期为 2051 年 12 月 13 日，至估价期
日尚余 27.5 年期土地使用权。
3.土地他项权利状况：至估价期日，估价对象地上部分建筑物对外出租，存在租赁权，除此之外，未发现抵押权、担保权、地役权等他项权利，结合评估目的，考虑到本次评估是为国有土地收回确定补偿款目的服务，为保障补偿价款的合理性，不考虑租赁权对地价的影响，故本次评估设定估价对象无特殊权利限制。
4.实际使用与证载状况：估价对