秦川机床:房地产估价报告

房地产估价报告
估价项目名称：西安经济技术开发区土地储备中心国有土地
使用权收回补偿涉及西安经济技术开发区
明光路东侧、凤城二路北侧 WY12-23-1 号
宗地内附着物市场价值评估
估价委托人：西安经济技术开发区土地储备中心
房地产估价机构：陕西华地房地产估价咨询有限公司
注册房地产估价师：史燕宇(注册号 6120200025)
吴 蒙(注册号 6120130021)
估价报告编号：陕华地房估字[2025]第 002 号
估价报告出具日期：2025 年 2 月 13 日

目 录

估价师声明 ......4
估价的假设和限制条件 ......5
一、一般假设......5
二、未定事项假设......5
三、背离事实假设......5
四、不相一致假设......7
五、依据不足假设......6
六、估价报告使用限制......8
估价结果报告 ......10
一、估价委托人......10
二、房地产估价机构......10
三、估价目的......10
四、估价对象......10
五、价值时点......17
六、价值类型......17
七、估价原则......18
八、估价依据......18
九、估价方法......21
十、估价结果......21
十一、注册房地产估价师......22
十二、实地查勘期......22
十三、估价作业期......22
附 件 ......23
附件一、《房地产估价委托函》(复印件)；
附件二、《西安经济技术开发区项目合同书》(复印件)；
附件三、《国有土地使用证》(西经国用(2001 出)字第 013 号)(复印件)；
附件四、《西安秦经家具有限公司总平面图》(98 年 6 月 24 日第 9802 号)(复印件)；
附件五、《建筑物、构筑物明细表》(复印件)；
附件六、《秦川机床工具集团股份公司关于企业名称变更的说明》(复印件)；
附件七、秦川机床工具集团股份公司《营业执照》(复印件)；
附件八、事业单位法人证书(复印件)；
附件九、估价对象位置示意图；
附件十、估价对象现状照片；
附件十一、房地产估价机构营业执照(复印件)；
附件十二、房地产估价机构资质证书(复印件)；
附件十三、注册房地产估价师注册证书(复印件)。

估价的假设和限制条件
一、一般假设
(一)注册房地产估价师对估价所依据的估价委托人提供的估价对象相关资料进行了审慎检查，无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性，但未到政府相关部门予以核实，假定它们是合法、真实、准确和完整的。
(二)注册房地产估价师对估价对象的现场查勘仅限于其外观和周围环境景观，对房屋安全、工程质量、环境等影响估价对象价值的重大因素给予了必要关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定工程质量达到或超过国家建筑施工验收规范规定的合格标准。
(三)价值时点的房地产市场是公开、平等、自愿的交易市场。
(四)估价对象可在市场上进行自由的交易。
(五)估价对象的使用、运作方式、处置程序符合国家、地方法律法规。
(六)估价对象以维持现状、继续利用最为合理，本次估价以维持现状、继续利用为假设前提进行估价。
二、未定事项假设
无。
三、背离事实假设
根据委托方提供的资料及估价师调查了解，截止价值时点，估价对象中生产车间(部分建筑)、餐厅、车间 2 对外出租使用，存在租赁权。考虑到本次估价目的是为委托方国有土地收回确定补偿款提供价格参考依据，评估拟收回土地地上建筑物所有权市场价值，参照《西安市人民政府关于印发国有土地上房屋征收评估办法的通知》（市政发〔2021〕12 号）中“被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响”，应评估估价对
象无租约限制的价值，故本次估价不考虑该租赁权对估价对象价值的影响。
四、不相一致假设
经估价师现场查勘及土地使用权人介绍，估价对象所在 WY12-23-1 号宗地实际建有生产车间、办公楼、餐厅、车间 2、天悦酒店、车间 1、简房、门卫、岗亭等，其中生产车间、办公楼、餐厅、车间 2、门卫、岗亭取得有建审手续，其余建筑物均无建审手续。按照《西安经济技术开发区管委会关于印发〈西安经济技术开发区工业企业旧厂区改造利用实施办法（试行）〉的通知》（西经开发〔2021〕32 号）要求，“对选择腾退用地的工业企业，在对其原址用地进行收储时，按原址用地用途和地面建（构）筑物（不包括资源规划部门认定的违建）的市场评估值给予资金补偿”，经与委托双方沟通，并结合《房地产估价委托函》，本次评估估价范围中的建筑物为经审批的生产车间、办公楼、餐厅、车间 2，构筑物为门卫、岗亭，其余无建审手续的建筑物均不在评估范围内。
根据委托方提供的《西安秦经家具有限公司总平面图》(98 年 6 月 24
日第 9802 号)，估价对象批准建筑面积为 9867 平方米；根据《房地产估价委托函》，本次评估认定的建筑结构、建筑面积等以秦川机床工具集团股份公司盖章确认的《建筑物、构筑物明细表》为准，认定评估范围中含有餐厅及车间 2(为经审批建设的附属公用工程，未在原审批建筑面积中体现)，建筑面积共计 10417.44 平方，与批准建筑面积不一致，且其余单体建筑的建筑面积亦有差异。经与委托方沟通，并结合《房地产估价委托函》，本次评估估价对象建筑面积、认定范围按照川机床工具集团股份公司盖章确认的《建筑物、构筑物明细表》确定。
五、依据不足假设
截止价值时点，估价对象取得《西安秦经家具有限公司总平面图》(98
年 6 月 24 日第 9802 号)，同意建设生产车间、办公楼、门卫接待、货运大
门，且厂区绿化、小品、道路及附属公用工程必须与主体厂房、办公楼同时设计、同时竣工、同时投入使用。经估价师现场查勘，估价对象宗地内经审批建筑物包括生产车间、办公楼、餐厅及车间 2 建筑面积共计 10417.44
平方米，构筑物包括门卫、岗亭。
经向委托方及土地使用权人了解，估价对象中餐厅及车间 2 为《西安
秦经家具有限公司总平面图》(98 年 6 月 24 日第 9802 号)中的附属公用工
程，与主体厂房、办公楼同时设计、同时竣工、同时投入使用；门卫、岗亭分别为经审批建设的门卫接待、货运大门。按照《西安经济技术开发区管委会关于印发〈西安经济技术开发区工业企业旧厂区改造利用实施办法(试行)〉的通知》(西经开发〔2021〕32 号)要求，“对选择腾退用地的工业企业，在对其原址用地进行收储时，按原址用地用途和地面建(构)筑物(不包括资源规划部门认定的违建)的市场评估值给予资金补偿”，经与委托方沟通，并结合《房地产估价委托函》，本次评估建筑物及构筑物包括生产车间、办公楼、餐厅、车间 2、门卫、岗亭。
于价值时点，本次评估关于其数量、结构类型等在估价人员现场查勘核实的基础上，最终依据土地使用权人提供的《建筑物、构筑物明细表》中载明的范围及数量确定，并以上述数据与事实相符为假设前提，若提供的数据与现状不符，本报告估价结果应进行相应调整。
六、估价报告使用限制
(一)本次评估报告中所涉及的估价对象权属、实物等状况依据委托人提供的相关资料确定，委托人及所有权人对其所提供的证件、文件及原始资料的真实性、合法性负责。注册房地产估价师对估价对象的法律权属状况给予了必要的关注，由于估价对象暂无有效力的权属登记资料，依据委托和本次估价目的，本报告仅对估价对象的市场价值进行评估，不对估价对象的权属进行判断，本报告也不可作为任何形式的产权证明。
(二)本报告在注册房地产估价师签字并加盖本公司公章后方能生效，报告文本的复印件无效。
(三)本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，房地产估价机构不承担责任。
(四)本报告估价结果仅为估价委托人实现本次评估目的而提供的房地产市场价值参考意见，这个意见本身并无强制执行的效力，我们只对结论
本身合乎执业规范要求负责，而不对资产定价决策负责。
(五)本报告所披露的，由估价师自行搜集的有关信息仅为本次评估测算参考服务，不能作为界定资产权属、权益的佐证。
(六)本报告只能用于报告中载明的估价目的和报告使用者或应用方向，对任何第三者使用以及用于其他与本估价目的无关的经济行为无效，房地产估价机构也不承担任何责任。
(七)本报告中关于估价对象的相关情况受报告中已载明的估价假设和限制条件的限制，仅对本次估价结果服务，评估报告使用人未按照法律、法规或资产评估报告载明的使用范围和方式使用评估报告的，评估机构和评估专业人员将不承担责任，同时房地产估价机构和估价人员不承担非估价报告使用人使用估价报告的任何后果和责任。
(八)估价报告使用者应合理使用估价结论，同时应关注估价的假设和限制条件，还应关注房地产估价师完成实地查勘之日、设定的价值时点以及估价报告使用之日估价对象状况。
(九)本报告对估价对象所作的描述、说明以及有关资料等，仅供报告使用人参考，不构成对估价对象的任何保证。
(十)未经本公司同意，本报告不得向估价委托人及评估报告审查及使用部门以外的单位或个人提供，报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。
(十一)本报告中所涉及币种均为人民币。
(十二)本报告必须在使用期限内使用。本估价报告使用期限为自估价报告出具之日起壹年。
(十三)本报告由陕西华地房地产估价咨询有限公司负责解释。
七、其他需要说明的事项
(一)1997 年 2 月 18 日，原秦川机床集团有限公司以出让方式取得估价
对象所在宗地国有建设用地使用权，并与西安经济技术开发区管委会签订《西安经济技术开发区项目合同书》。根据《秦川机床工具集团股份公司关于企业名称变更的说明》，1998 年原秦川机床集团有限公司控股设立 “陕西
秦川机械发展股份有限公司”，并于 2001 年 12 月 14 日，取得《国有土地
使用证》(西经国用(2001 出)字第 013)。2013 年 11 月 16 日，原陕西秦川机
械发展股份有限公司发行股份换股吸收合并陕西秦川机床工具集团有限公
司交易方案获国务院国资委批准，经 2014 年 8 月 26 日临时股东大会以现
场投票与网络投票相结合的方式通过了将原公司名称“陕西秦川机械发展股份有限公司”变更为“秦川机床工具集团股份公司”。综上，本报告中涉及土地使用权人的除“《国有土地使用权出让合同》《国有土地使用证》土地使用权人”外均表述为“秦川机床工具集团股份公司”，特此说明。
(二)本次估价结果限定在现有资料基础上。由于本次估价委托方非产权人，委托方未能提供估价所需的反映估价对象状况的全部资料，虽然注册房地产估价师进行了尽职调查，但仍有部分资料难以获得。若以后估价利害关系人提供了与限定条件有冲突的资料时，应重新委托评估。
(三)本报告估