保利发展:保利发展控股集团股份有限公司审计报告及财务报告(2024年度)

保利发展控股集团股份有限公司
审计报告及财务报表
二○二四年度
信会师报字[2025]第 ZG11531 号

保利发展控股集团股份有限公司
审计报告及财务报表
（2024 年 01 月 01 日至 2024 年 12 月 31 日止）
目录 页次
一、 审计报告 1-6
二、 财务报表
合并资产负债表和母公司资产负债表 1-4
合并利润表和母公司利润表 5-6
合并现金流量表和母公司现金流量表 7-8
合并所有者权益变动表和母公司所有者权益变动表 9-12
财务报表附注 1-227
审计报告
信会师报字[2025]第 ZG11531 号
保利发展控股集团股份有限公司全体股东：
一、 审计意见
我们审计了保利发展控股集团股份有限公司（以下简称“保利发展”）财务报表，包括2024 年12 月31日的合并及母公司资产负债表，2024 年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、合并及母公司所有者权益变动表以及相关财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的
规定编制，公允反映了保利发展 2024 年 12 月 31 日的合并及母公司
财务状况以及 2024 年度的合并及母公司经营成果和现金流量。
二、 形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于保利发展，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、 关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。
我们在审计中识别出的关键审计事项汇总如下：

关键审计事项 该事项在审计中是如何应对的
（一）存货的可变现净值的评估
事项描述 审计应对
请参阅财务报表附注“三、重要会计政 我们就评估存货的可变现净值实施的审策及会计估计（十一）存货”及“五、合 计程序中包括以下程序：
并财务报表项目注释（七）存货”。 （1）评价管理层与编制和监督管理预算
2024 年 12 月 31 日，保利发展开发成 及预测各存货项目的建造和其他成本相
本、开发产品等（以下统称“存货”）总 关的关键内部控制的设计和运行有效金额为人民币 79,855,941.92 万元，占 性；
保利发展总资产的 59.81%，存货按照 （2）在抽样的基础上对存货项目进行实成本与可变现净值孰低计量。在确定存 地观察，并询问管理层这些存货项目的货可变现净值过程中，管理层需要对每 进度和各项目最新预测所反映的总开发个拟开发项目和在建项目至完工时将 成本预算；
要发生的建造成本作出最新估计，并估 （3）评价管理层所采用的估值方法，并算每个开发项目的预期未来售价和未 将估值中采用的关键估计和假设，包括来销售费用以及相关销售税金等，该过 与平均净售价有关的关键估计和假设，程涉及重大的管理层判断和估计。 与市场可获取数据和保利发展的销售预我们已识别保利发展存货的可变现净 算计划进行比较；
值的评估为关键审计事项，原因是估计 （4）将各存货项目的估计建造成本与保开发成本及各开发项目的未来售价涉 利发展的最新预算进行比较，并将截至
及固有风险，以及计算可变现净值使用 2024 年 12 月 31 日发生的成本与预算进
的估计和判断中存在管理层偏向的风 行比较，以评价管理层预测的准确性和
险。 预算过程。
（二）土地增值税的计提
事项描述 审计应对
请参阅财务报表附注“四、税项”及 与土地增值税的计提相关的审计程序中“五、合并财务报表项目注释（三十一） 包括以下程序：
应交税费”及“五、合并财务报表项目 （1）评价管理层与计量预计的土地增值
注释（四十九）税金及附加”。 税相关的关键内部控制的设计和运行有
保利发展应缴纳的主要税项之一为土 效性；
地增值税。保利发展销售开发的房地产 （2）评价保利发展于 2024 年 12 月 31
需要就土地增值额按照超率累进税率 日的土地增值税的计提以及管理层对预30%-60%缴纳土地增值税。在每个财务 计销售房产取得的收入及可扣除成本费报告期末，管理层需要对土地增值税的 用金额的估计，评估管理层的假设和判

关键审计事项 该事项在审计中是如何应对的
计提金额进行估算，在作出估算的判断 断；
时，主要考虑的要素包括相关税务法律 （3）在抽样的基础上重新计算保利发展法规的规定，预计的销售房地产取得的 计提的土地增值税，并将重新计算结果收入减去预计可扣除的土地成本、房地 与保利发展所记录的金额进行核对。产开发成本、利息费用、开发费用等。
保利发展在土地增值税汇算清缴时，实
际应付税金可能与保利发展预估的金
额存在差异。
由于土地增值税的计提对合并财务报
表的重要性，且管理层作出估计时的判
断包括对相关税务法律法规和实务做
法的理解等考虑要素，所以，我们将保
利发展土地增值税的计提识别为关键
审计事项。
（三）收入确认
事项描述 审计应对
收入确认的具体会计政策及收入的分 与房地产开发项目的收入确认的评价相类请参阅财务报表附注“三、重要会计 关的审计程序中包括以下程序：
政策和会计估计（二十七）收入”及 （1）评价与房地产开发项目的收入确认“五、合并财务报表项目注释（四十八） 相关的关键内部控制的设计和运行有效
营业收入和营业成本”。 性；
2024 年度，保利发展的房地产开发项 （2）检查保利发展的房产标准销售合同目收入为人民币 28,735,412.94 万元， 条款，以评价保利发展有关房地产开发占保利发展 2024 年度营业收入总额的 项目的销售收入确认政策是否符合相关92.20%。由于房地产开发项目的收入对 会计准则的要求；
保利发展的重要性，以及单个房地产开 （3）就 2024 年确认房产销售收入的项发项目销售收入确认上的细小错误汇 目，选取样本，检查销售合同、竣工备总起来可能对保利发展的利润产生重 案表及可以证明房产已交付的支持性文大影响，因此，我们将保利发展房地产 件，在抽样的基础上对存货项目进行实开发项目的收入确认识别为关键审计 地观察，并通过网上房地产网进行信息
事项。 验证，询问管理层项目进度，以评价相
关房产销售收入是否符合公司的收入政
策；

关键审计事项 该事项在审计中是如何应对的
（4）检查资产负债表日前后确认房产销
售收入的项目，选取样本，检查销售合
同、竣工备案表及可以证明房产已交付
的支持性文件，以评价相关房产销售收
入是否在恰当的期间确认。
四、 其他信息
保利发展管理层（以下简称管理层）对其他信息负责。其他信息包括保利发展 2024 年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
基于我们对审计报告日前获取的其他信息已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。
五、 管理层和治理层对财务报表的责任
管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估保利发展的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非计划进行清算、终止运营或别无其他现实的选择。
治理层负责监督保利发展的财务报告过程。

六、 注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也执行以下工作：
（一）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
（二）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
（三）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
（四）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对保利发展持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致保利发展不能持续经营。
（五）评价财务报表的总体列报（包括披露）、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。
（六）就保利发展中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对合并财务报表发