中交地产:2024年年度审计报告

中交地产股份有限公司
已审财务报表
2024年度

中交地产股份有限公司
目 录
页 次
一、审计报告 1 - 7
二、已审财务报表
合并资产负债表 1 - 2
合并利润表 3
合并股东权益变动表 4 - 5
合并现金流量表 6 - 7
公司资产负债表 8 - 9
公司利润表 10
公司股东权益变动表 11 - 12
公司现金流量表 13 - 14
财务报表附注 15 - 224
补充资料
1. 非经常性损益明细表 1
2. 净资产收益率和每股收益 1

审计报告
安永华明（2025）审字第70071827_A01号
中交地产股份有限公司
中交地产股份有限公司全体股东：
一、审计意见
我们审计了中交地产股份有限公司的财务报表，包括2024年12月31日的合并及公
司资产负债表，2024年度的合并及公司利润表、股东权益变动表和现金流量表以及相
关财务报表附注。
我们认为，后附的中交地产股份有限公司的财务报表在所有重大方面按照企业会
计准则的规定编制，公允反映了中交地产股份有限公司2024年12月31日的合并及公司
财务状况以及2024年度的合并及公司经营成果和现金流量。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会
计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国
注册会计师职业道德守则，我们独立于中交地产股份有限公司，并履行了职业道德方
面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提
供了基础。
三、关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本年财务报表审计最为重要的事项。这
些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项
单独发表意见。我们对下述每一事项在审计中是如何应对的描述也以此为背景。
我们已经履行了本报告“注册会计师对财务报表审计的责任”部分阐述的责任，
包括与这些关键审计事项相关的责任。相应地，我们的审计工作包括执行为应对评估
的财务报表重大错报风险而设计的审计程序。我们执行审计程序的结果，包括应对下
述关键审计事项所执行的程序，为财务报表整体发表审计意见提供了基础。
A member firm of Ernst & Young Global Limited

审计报告（续）
安永华明（2025）审字第70071827_A01号
中交地产股份有限公司
三、关键审计事项（续）
关键审计事项 该事项在审计中是如何应对
房地产开发项目的收入确认
2024年度，中交地产股份有限公司合并 我们执行的审计程序主要包括：
财务报表中确认的房地产销售收入为 1. 了解、测试和评价与房地产销售收入
17,180,912,669.45元，占营业收入总额 确认相关的关键内部控制的设计与运
的93.87%。 行的有效性；
2. 检查房屋销售合同条款，以评价有关
房地产销售收入确认的会计政策；
房地产销售收入确认通常需要同时满足以 3. 就 2024 年确认的房地产销售收入，
下条件：项目已经竣工并验收合格达到合 抽取样本，并：
同约定的交付条件；签订正式房屋销售合 （1）检查竣工备案证明文件、面积实
同；购买方按照合同约定的方式付款；购 测报告以及房屋销售合同中的有
买方已办理房屋交接手续，或购买方收到 关约定，评价项目是否已达到交
付条件；
书面交房通知后无正当理由拒绝接受房屋 （2）检查购买方付款文件；
交付的，将交房通知书中约定的交付时限 （3）检查房屋交付文件，如交房通知
视为交接。 书、房屋交接单等；
4. 就资产负债表日前后确认收入的项
由于房地产销售收入对中交地产股份有限 目，选取样本，检查房屋交付文件，
公司合并财务报表的重要性，以及房地产 并结合开发产品监盘程序，检查销售
开发项目可能存在未满足条件即确认收入 收入确认的期间是否正确；
5. 对各主要房地产项目销售收入、销售
的重大错报风险，因此，将房地产开发项 成本、毛利及毛利率执行分析程序；
目的收入确认识别为关键审计事项。 6. 检查财务报表附注三、21 及附注
五、41 与收入确认有关的披露。
具体披露参见合并财务报表附注三、21与
客户之间的合同产生的收入及附注五、41
营业收入和营业成本。
A member firm of Ernst & Young Global Limited

审计报告（续）
安永华明（2025）审字第70071827_A01号
中交地产股份有限公司
三、关键审计事项（续）
关键审计事项 该事项在审计中是如何应对
存货的可变现净值的评估
2024年12月31日，中交地产股份有限公司合 我们执行的审计程序主要包括：
并 财 务 报 表 中 的 存 货 账 面 原 值 为 1. 了解、测试和评价管理层与存货可变
87,812,231,788.58 元 ， 跌 价 准 备 金 额 为 现净值的评估相关的关键内部控制的
5,887,550,959.47 元 ， 账 面 价 值 为 设计和运行的有效性；
81,924,680,829.11元，金额重大。 2. 复核管理层识别的存在重大减值的存
货项目，从毛利率、周转率、市场价
存货按照成本与可变现净值孰低计量。中交 格等因素对管理层计提的存货跌价准
地产股份有限公司管理层确定资产负债表日 备进行评价；
重大存货项目的可变现净值。在确定存货可 3. 获取并检查第三方评估机构出具的存
货项目评估报告或者管理层编制的存
变现净值的过程中，中交地产股份有限公司 货减值工作底稿，评价对存货可变现
管理层需对存货至完工时估计将要发生的成 净值采用的估值方法，抽样检查估值
本、估计的销售费用以及相关税费等作出最 中采用的关键估计和假设，包括与估
新估计，并估算存货项目的估计售价（参考 计售价有关的关键估计和假设，并与
附近地段房地产项目的最近交易价格、相关 市场可获取数据和销售预算计划进行
房地产项目特质等因素），该过程涉及重大 比较；
的管理层判断和估计。 4. 评价第三方评估机构的独立性、客观
性和专业胜任能力，了解评估师工作
由于存货的估计售价、至完工时估计将要发 范围；在内部估值专家的协助下，复