中国国贸:中国国贸2024年度董事会工作报告

中国国际贸易中心股份有限公司
2024 年度董事会工作报告
一、 董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
2024 年，北京写字楼市场新增需求持续疲弱，“以价换量”的局面进一步深化，租金
水平持续承压；商业物业市场受“消费降级”的影响，分化加剧；北京服务式公寓市场呈现出平稳态势，但需求不足与短租业务量增加的问题较为突出；酒店行业表现相对平稳，但也面临着市场分化和需求不足的挑战。
写字楼市场全年新增供应较少，而增量需求持续疲弱，企业以“降本增效”为目标的搬迁和整合办公面积的需求成为主流。面对存量博弈的局面，“以价换量”依旧是业主采取的主流策略，导致市场平均租金水平不断下降，总体空置率仍然处于高位，高租金的超甲级写字楼面临更大的竞争压力。
商业物业市场租金水平总体平稳，空置率略有下降，但受消费结构分化及新增供应量较大的影响，全年呈现“先扬后抑”的趋势，市场分化进一步加剧，租金也开始出现松动。需求方面，“消费降级”以及国际精品消费快速外流，导致高端消费零售额同比下降；餐饮、服装等可选消费面临较大的下行压力，而同样提供情绪价值，但人均消费更低的“二次元”等生活方式业态热度上升。项目方面，出租率稳定、客群品质较高的优质核心商圈项目依旧是品牌布局的首选，但也面临租赁谈判周期变长、价格博弈激烈的状况。客流方面，公共节假日客流同比有所增长。
服务式公寓市场在 2023 年市场需求集中释放后，2024 年市场出现了一定程度的回调，
后逐步趋于平稳。但受宏观经济增速放缓、不确定性预期以及客户预算受限的影响，市场竞争愈发激烈。为吸引客源，高端公寓普遍推行灵活的租金策略与佣金政策。
酒店业经营总体稳定。受益于免签政策红利、国内旅游业持续复苏和较低水平的新增供应，高端酒店市场总体表现较为积极，入住率保持较高水平，但同时也面临着企业预算削减和消费降级现象带来的挑战，市场分化趋势显著。
报告期内，公司准确研判市场形势，及时把握市场机遇和政策趋势，采取积极灵活开放的经营策略，对标国际先进标准，改善营商环境和服务水准，持续控本增效，成功完成年度经营目标，并取得了良好的业绩。

报告期内，公司实现营业收入 39.12 亿元，比上年减少 0.42 亿元或 1.05%；成本费用
18.65 亿元，比上年减少 0.45 亿元或 2.36%；实现利润总额 16.85 亿元，比上年增加 0.05
亿元或 0.29%；扣除非经常性损益后，实现利润总额 16.66 亿元，比上年同期减少 0.02 亿
元或 0.14%。
(一) 主营业务分析
1、 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
金额单位：人民币元
科目 本年金额 上年金额 本年金额 变动比例
较上年增加额 (%)
营业收入 3,912,067,946 3,953,761,873 -41,693,927 -1.05%
营业成本 1,637,456,126 1,660,073,829 -22,617,703 -1.36%
销售费用 89,269,733 87,498,038 1,771,695 2.02%
管理费用 126,670,214 119,898,997 6,771,217 5.65%
财务费用 11,205,108 42,225,561 -31,020,453 -73.46%
经营活动产生的 1,796,295,378 1,918,660,921 -122,365,543 -6.38%
现金流量净额
投资活动产生的 -63,639,368 -64,835,794 1,196,426 -1.85%
现金流量净额
筹资活动产生的 -1,858,931,831 -1,289,833,762 -569,098,069 44.12%
现金流量净额
2、 收入和成本分析
(1) 主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况
金额单位：人民币元
毛利率 营业收入 营业成本 毛利率
分行业 营业收入 营业成本 (%) 比上年 比上年 比上年
增减(%) 增减(%) 增减(%)
物业租赁 3,386,264,476 1,149,861,082 66.04% 0.04% 1.12% 下降 0.37
及管理 个百分点
酒店经营 525,803,470 487,595,044 7.27% -7.59% -6.77% 下降 0.82
个百分点

金额单位：人民币元
占公司 占公司
收入构成 本年金额 主营业务 上年金额 主营业务 本年金额较
项目 收入比例 收入比例 上年增加额
(%) (%)
写字楼 1,511,273,762 38.63% 1,560,574,173 39.47% -49,300,411
商城 1,286,219,453 32.88% 1,275,133,070 32.25% 11,086,383
公寓 187,120,049 4.78% 183,410,778 4.64% 3,709,271
酒店 525,803,470 13.44% 569,004,070 14.39% -43,200,600
其他 401,651,212 10.27% 365,639,782 9.25% 36,011,430
合计 3,912,067,946 100% 3,953,761,873 100% -41,693,927
注：其他收入主要是停车场收入，以及财务报表合并范围内公司子公司的营业收入。
2024 年，公司主要投资性物业平均租金和出租率情况如下：
金额单位：人民币元
期末 平均租金 平均出租率
经营 可出租 （元/平方米/月） （%）
地区 项目 业态 面积
(平方米) 本年 上年 本年 上年
中国 写字楼 206,084 639 638 93.1% 95.9%
北京 国际 商城 80,144 1,309 1,279 96.5% 98.2%
贸易
中心 公寓 46,635 367 370 88.9% 85.9%
注：
1、根据上海证券交易所相关披露规定，并考虑当前的市场环境及竞争态势，在不影响 投资者了解公司整体经营情况的前提下，公司对写字楼和商城经营数据披露口径进行调整， 不再披露单个楼体或区域的平均租金和平均出租率。
2、平均租金中包含租金和物业管理费。
(2) 成本分析表
金额单位：人民币元
本年金额占 上年金额 本年金额
成本构成 本年金额 总成本比例 上年金额 占总成本 较上年
项目 (%) 比例(%) 变动比例
(%)
折旧摊销 449,053,134 27.42% 461,401,961 27.79% -2.68%
员工成本 399,910,315 24.42% 411,761,393 24.80% -2.88%
维修保养 158,110,885 9.66% 170,410,749 10.27% -7.22%
能源费 115,265,894 7.04% 115,121,482 6.93% 0.13%
其他（注） 515,115,898 31.46% 501,378,244 30.21% 2.74%
合计