新城控股:新城控股2024年度审计报告

财务报表附注
公司基本情况
新城控股集团股份有限公司（以下简称“本集团”、“本公司”或“公司”）前身为新城控股集
团有限公司，于 1996 年 6 月 14 日在中华人民共和国江苏省常州市注册成立，于 2015
年 3 月 27 日整体变更为股份有限公司，并经江苏省常州市工商行政管理局核发统一社
会信用代码为 913204002508323014 的企业法人营业执照。
2015 年 9 月 21 日，经中国证监会《关于核准新城控股集团股份有限公司吸收合并江苏
新城地产股份有限公司的批复》（证监许可[2015]2144 号），本公司向江苏新城地产股份
有限公司（“江苏新城”）除本公司以外的全体股东发行 542,064,758 股人民币普通股，并
以换股方式吸收合并江苏新城。本次换股吸收合并完成后，江苏新城的全部资产和负债
由本公司承继及承接。2015 年 12 月 4 日，根据上海证券交易所《关于新城控股集团股
份有限公司人民币普通股股票上市交易的通知》（上海证券交易所自律监管决定书
[2015]404 号），本公司发行的人民币普通股股票（“A 股”）在上海证券交易所挂牌上市交
易。
截至 2024 年 12 月 31 日，公司总股本为人民币 2,255,622,856 元，法定代表人王晓松，注
册地为江苏省常州市武进高新区西湖路 1 号，总部地址为上海市中江路 388 弄 6 号新城
控股大厦。
本公司及其子公司的主要经营业务为房地产开发及物业出租和管理。
本财务报表及财务报表附注业经本公司 2025 年 3 月 27 日召开的第四届董事会第八次会
议批准。
财务报表的编制基础
本财务报表按照财政部发布的企业会计准则及其应用指南、解释及其他有关规定（统称：
“企业会计准则”）编制。此外，本集团还按照中国证监会《公开发行证券的公司信息披
露编报规则第 15 号——财务报告的一般规定（2023 年修订）》披露有关财务信息。
于 2024 年 12 月 31 日，本集团流动负债超出流动资产为人民币 15,066,935,996 元（2023
年 12 月 31 日：17,792,685,982 元）；同日，本集团流动负债中包括短期借款、一年内到
期的非流动负债和其他流动负债中相关的有息负债共计为人民币 11,988,437,153 元（2023
年 12 月 31 日：20,783,935,656 元）。本集团于 2024 年 12 月 31 日的货币资金余额为人民
币 10,295,993,897 元（2023 年 12 月 31 日：18,971,301,140 元），其中包括受限资金人民币
3,699,885,573 元（2023 年 12 月 31 日：6,149,662,374 元）。
上述事项及情况表明存在可能导致对本集团持续经营能力产生重大疑虑的重大不确定
性。
鉴于上述情况，本集团董事会在评估本集团持续经营能力时，已审慎考虑本集团未来流
动资金、经营状况、可融资来源、管理层过往表现以及政策趋势等。经过过去一年的努
力，本集团连续七年实现了经营性现金流为正；充分借助政策支持，实现了融资总量和
结构的优化以及融资成本的连续下降，确保了公开市场的到期全额兑付。

未来，本集团将实施下列措施以减轻资金压力及改善财务状况：
（1）进一步巩固公司商业运营管理的优势地位，提升公司商业运营总收入，作为有息负
债本息偿还的重要来源；
（2）继续借助金融政策支持，增加经营性物业贷融资、增加公开市场债券融资、积极推
进消费类基础设施 REITS 的注册发行、积极参与不动产相关的创新融资，同时积极推进
股权类融资，增加资本和资金，调整资产负债结构和降低资产负债率。抓住市场止跌回
稳的机会，恢复和提升主体信用融资，与资产信用融资相互补充；
（3）抓住收储政策的落地机会，采用多种方式盘活存量资产，增加现金来源；
（4）继续加强与主要建造商和供应商的沟通，友好协商妥善安排付款金额、进度及方
式，平滑工程款和材料款的支付，确保各项目施工有序进行。
本集团董事会已审阅管理层编制的本集团现金流量预测，其涵盖期间自本集团在本财务
报表报出日起不少于 12 个月的期间。鉴于行业和市场信心有所恢复、全面的政策支持、
丰富的流动性管理经验、持续的可融资源，本集团董事会认为本集团将能够获得足够的
营运资金及融资来源以确保本集团于 2024 年 12 月 31 日后 12 个月内能够清偿到期的债
务。因此，本集团董事会认为采用持续经营基础编制本集团财务报表是恰当的。
尽管如此，本集团能否持续经营取决于本集团能否巩固商业运营管理的优势地位、借助
金融政策支持取得新增融资或与金融机构达成必要的安排、抓住收储政策盘活存量资产，
满足各项借款的条款/财务指标、以及与主要建造商和供应商沟通，妥善安排付款进度和
方式。倘若本集团无法完成上述措施并保持持续经营，则须对本财务报表作出调整，将
本集团资产的账面价值调整至其可回收金额，确认可能产生的财务负债，并将非流动资
产及非流动负债分别重新分类为流动资产及流动负债。这些调整的影响并未反映在本财
务报表中。
本集团会计核算以权责发生制为基础。除某些金融工具和投资性房地产外，本财务报表
均以历史成本为计量基础。资产如果发生减值，则按照相关规定计提相应的减值准备。
重要会计政策及会计估计
本集团根据自身生产经营特点，确定应收款项的预期信用损失的计量、存货的计价方法、
投资性房地产的计量模式、收入确认政策，具体会计政策见附注三、11、附注三、13、
附注三、16 和附注三、26。
1、遵循企业会计准则的声明
本财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本集团 2024 年 12 月 31 日的
合并及公司财务状况以及 2024 年的合并及公司经营成果和合并及公司现金流量等有关
信息。
2、会计期间
本集团会计期间采用公历年度，即每年自 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
3、营业周期
除房地产业务以外，其他业务的营业周期较短，以 12 个月作为资产和负债的流动性划
分标准。房地产业务的营业周期从房产开发至销售变现，一般在 12 个月以上，具体周
期根据开发项目情况确定，并以其营业周期作为资产和负债的流动性划分标准。
4、记账本位币
本集团及境内子公司以人民币为记账本位币。本集团之境外子公司根据其经营所处的主
要经济环境中的货币确定为其记账本位币。本集团编制本财务报表时所采用的货币为人
民币。
5、重要性标准确定方法和选择依据
项 目 重要性标准
重要的单项计提坏账准备的应收款项 单项计提坏账准备的应收账款和合同资产原值大
于 2 亿元
重要的单项计提坏账准备的其他应收款 单项计提坏账准备的其他应收款原值大于 2 亿元
重要的在建工程 单个项目预算大于 5 亿元
重要的合营企业或联营企业 综合考虑相关主体资产占合并报表总资产的比
例、相关主体是否为上市公司等因素
6、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
（1）同一控制下的企业合并
对于同一控制下的企业合并，合并方在合并中取得的被合并方的资产、负债，按合并日
被合并方在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量。合并对价的账面价值与合并中
取得的净资产账面价值的差额调整资本公积（股本溢价），资本公积（股本溢价）不足
冲减的，调整留存收益。
通过多次交易分步实现同一控制下的企业合并
合并方在合并中取得的被合并方的资产、负债，按合并日在最终控制方合并财务报表中
的账面价值计量；合并前持有投资的账面价值加上合并日新支付对价的账面价值之和，
与合并中取得的净资产账面价值的差额，调整资本公积（股本溢价），资本公积不足冲
减的，调整留存收益。合并方在取得被合并方控制权之前持有的长期股权投资，在取得
原股权之日与合并方和被合并方同处于同一方最终控制之日孰晚日起至合并日之间已
确认有关损益、其他综合收益和其他所有者权益变动，应分别冲减比较报表期间的期初
留存收益或当期损益。
（2）非同一控制下的企业合并
对于非同一控制下的企业合并，合并成本为购买日为取得对被购买方的控制权而付出的
资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。在购买日，取得的被购买
方的资产、负债及或有负债按公允价值确认。

对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉，
按成本扣除累计减值准备进行后续计量；对合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认
净资产公允价值份额的差额，经复核后计入当期损益。
通过多次交易分步实现非同一控制下的企业合并
合并成本为购买日支付的对价与购买日之前已经持有的被购买方的股权在购买日的公
允价值之和。对于购买日之前已经持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允
价值进行重新计量，公允价值与其账面价值之间的差额计入当期投资收益；购买日之前
已经持有的被购买方的股权涉及其他综合收益、其他所有者权益变动转为购买日当期收
益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益以
及原指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易性权益工具投资相关
的其他综合收益除外。
（3）企业合并中有关交易费用的处理
为进行企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，
于发生时计入当期损益。作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计
入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。
7、控制的判断标准和合并财务报表编制方法
（1）控制的判断标准
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制，是指本集团拥有对被投资单位
的权力，通过参与被投资单位的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资单
位的权力影响其回报金额。当相关事实和情况的变化导致对控制定义所涉及的相关要素
发生变化时，本集团将进行重新评估。
在判断是否将结构化主体纳入合并范围时，本集团综合所有事实和情况，包括评估结构
化主体设立目的和设计、识别可变回报的类型、通过参与其相关活动是否承担了部分或
全部的回报可变性等的基础上评估是否控制该结构化主体。
（2）合并财务报表的编制方法
合并财务报表以本集团和子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，由本集团编制。
在编制合并财务报表时，本集团和子公司的会计政策和会计期间要求保持一致，公司间
的重大交易和往来余额予以抵销。
在报告期内因同一控制下企业合并增加的子公司以及业务，视同该子公司以及业务自同
受最终控制方控制之日起纳入本集团的合并范围，将其自同受最终控制方控制之日起的
经营成果、现金流量分别纳入合并利润表、合并现金流量表中。
在报告期内因非同一控制下企业合并增加的子公司以及业务，将该子公司以及业务自购
买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表，将其现金流量纳入合并现金流量
表。

子公司的股东权益中不属于本集团所拥有的部分，作为少数股东权益在合并资产