华发股份:中审众环会计师事务所(特殊普通合伙)关于珠海华发实业股份有限公司申请向特定对象发行可转换公司债券审核问询相关问题的回复

中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）
关于珠海华发实业股份有限公司
申请向特定对象发行可转换公司债券
审核问询相关问题的回复
专项核查报告
众环专字(2025)0500203号
目 录
起始页码
专项核查报告 1

中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）
关于珠海华发实业股份有限公司申请向特定对象
发行可转换公司债券审核问询相关问题的回复
专项核查报告
众环专字(2025)0500203 号
上海证券交易所：
我们于 2025 年 2 月 11 日收到珠海华发实业股份有限公司（以下简称“华发
股份”、“公司”或“发行人”）转来的上海证券交易所下发的《关于珠海华发实业股份有限公司向特定对象发行可转换公司债券申请文件的审核问询函》（上证上审（再融资）﹝2025﹞29 号）（以下简称“《问询函》”），我们结合已执行的审计工作，针对问询函中要求会计师发表意见的问题并结合 2024 年年度报告情况进行了审慎核查，现整理回复如下：
在本回复中，若合计数与各分项数值相加之和在尾数上存在差异，均为四舍五入所致，同时，文中各类字体释义如下：
字体 释义
黑体加粗 问询函中的问题
楷体 公司答复
宋体 会计师回复

问题 2 关于融资规模与效益测算
根据申报材料：公司本次向特定对象发行可转债募集资金总额不超过550,000.00 万元，拟投入“上海华发海上都荟”、“无锡华发中央首府”、“珠海华发金湾府”等 3 个房地产开发项目及补充流动资金。
请发行人说明：（1）本次募投项目各项投资构成的测算依据和测算过程，募集资金投入的具体内容；（2）结合公司现有货币资金使用安排、日常经营现金流、资金缺口测算等情况，说明本次募集资金的必要性和规模的合理性；（3）结合项目预售情况，说明本次募投项目相关销售价格、销售毛利率和销售净利率等关键测算指标的依据及合理性，本次效益测算是否谨慎、合理。
请保荐机构和申报会计师核查并发表明确意见。
公司回复：
一、本次募投项目各项投资构成的测算依据和测算过程，募集资金投入的具体内容
本次募投项目各项目投资金额的具体内容主要包括土地成本、开发前期费用、建造安装工程费、配套设施建设费、开发间接费用和其他费用等。
（一）测算依据
此次项目测算系根据公司一般项目测算逻辑进行，由公司运营管理条线牵头，公司财务、投拓、设计、工程、市场营销及成本条线共同配合完成。
（二）测算过程
1、由投拓、设计及报建条线根据当地自然资源中心公布的项目规划指标及红线指标，完成全项目规划设计；
2、由市场营销条线根据项目货值储备情况以及当地房地产市场预计销售情况，进行销售计划以及回款计划铺排，以此形成项目销售收入测算；
3、由成本条线根据发行人城市项目成本清单及标准对项目建设成本以及工
程款支出计划进行铺排，形成项目成本测算；
4、由财务条线根据收入及成本测算以及相关现金流收支情况，对项目开发
间接费用以及其他费用进行测算。
最终，由运营条线完成全部运营指标及利润指标测算。
具体测算依据如下：
项目支出类型 具体内容 测算依据
土地成本 土地购置成本及相关税费 由当地政府确定底价，公司通过招拍挂，最终按照实
际拿地成本进行计算
工程设计费、城市基础设施 按照项目总建筑面积，根据单位造价计算得出，主要
开发前期费用 配套费、勘察测绘费、工程 参考以下因素确定：（1）当地收费标准及人工费用
监理费等 标准；（2）公司同类工程开发情况；（3）项目整体
开发难度。
按照项目总建筑面积，根据单位造价计算得出，主要
基础工程、建筑工程、安装 参考以下因素确定：（1）项目区位因素，即不同城
建设安装工程费 工程、装修工程、地下室工 市间工程成本差异；（2）建筑标准及产品类型，即
程等 各地方政府对绿色建筑、建筑立面等标准要求不一
致；（3）精装修具体标准差异。
配套设施建设费 公共配套设施费、供水工程、 根据项目整体情况进行测算，主要依据国有土地出让
园林绿化工程等 合同中关于配套设施建设的要求进行测算
按照项目预计销售收入及费用率进行测算，主要参考
以下因素确定：（1）项目实际运营周期及复杂程度；
其他费用 销售费用、管理费用等 （2）项目销售策略及定位；（3）市场销售难易程度
（城市能级高低、项目所处区位）；（4）项目合作
商务谈判条件等
开发间接费用 开发过程中间接产生的费用 按照项目预计销售收入及费用率进行测算，主要考虑
项目复杂性及工程管理难度
资本化利息 项目发生的符合资本化条件 根据项目开发周期、融资规模及利率水平、开发资金
的借款利息支出 占用额度及时间等进行测算
本次发行募投项目的测算过程以及募集资金投入的具体内容如下：
（1）上海华发海上都荟
单价（元/平方 投资金额（万 募集资金投 是否属于
项目 估算依据 估算数值 米）；费用收 元） 入金额（万 资本性支
入占比 元） 出
土地成本 总建筑面积 443,577.64 16,598.25 736,261.25 - 是
（平方米）
开发前期费用 总建筑面积 443,577.64 831.32 36,875.70 - 是
（平方米）

单价（元/平方 投资金额（万 募集资金投 是否属于
项目 估算依据 估算数值 米）；费用收 元） 入金额（万 资本性支
入占比 元） 出
建设安装工程费 总建筑面积 443,577.64 6,107.30 270,906.01 是
（平方米） 280,000.00
配套设施建设费 总建筑面积 443,577.64 506.33 22,459.51 是
（平方米）
开发间接费 总销售收入 1,312,074.37 0.49% 6,464.87 - 否
（万元）
资本化利息 总销售收入 1,312,074.37 4.17% 54,655.54 - 是
（万元）
其他费用 总销售收入 1,312,074.37 8.56% 112,377.12 - 否
（万元）
- 合计 - - 1,240,000.00 280,000.00 -
注：本次募集资金将不投入项目中的保障性住房部分，仅用于商品住宅部分在董事局召
开日后需要支付的项目建设安装工程费及配套设施建设费，相关建设安装工程费及配套设施
建设费资金缺口高于项目的募集资金拟投入金额。
（2）无锡华发中央首府
单价（元/平方 投资金额（万 募集资金投 是否属于
项目 估算依据 估算数值 米）；费用收 元） 入金额（万 资本性支
入占比 元） 出
土地成本 总建筑面积 415,275.90 11,677.13 484,923.00 - 是
（平方米）
开发前期费用 总建筑面积 415,275.90 437.78 18,180.04 - 是
（平方米）
建设安装工程费 总建筑面积 415,275.90 6,183.08 256,768.38 是
（平方米）