海尔智家:青岛海尔空调器有限总公司拟收购资产所涉及的海尔集团公司持有的青岛市一宗土地使用权及地上一栋房屋建筑物项目资产评估报告

本资产评估报告依据中国资产评估准则编制
青岛海尔空调器有限总公司拟收购资产所涉及的海尔集团公
司持有的青岛市一宗土地使用权及地上一栋房屋建筑物项目
资产评估报告
大正评报字(2025)第069A号
北京国友大正资产评估有限公司
二〇二五年三月十八日

目 录

声明 ...... 2
资产评估报告摘要...... 4
资产评估报告正文...... 7
一、 委托人、产权持有人和其他资产评估报告使用人概况...... 7
二、 评估目的 ...... 9
三、 评估对象和评估范围 ...... 9
四、 价值类型 ...... 9
五、 评估基准日 ...... 11
六、 评估依据 ...... 11
七、 评估方法 ...... 13
八、 评估程序实施过程和情况...... 14
九、 评估假设 ...... 16
十、 评估结论 ...... 17
十一、 特别事项说明 ...... 17
十二、 资产评估报告使用限制说明...... 18
十三、 资产评估报告日 ...... 19
十四、 签名盖章 ...... 20
北京国友大正资产评估有限公司 电话：010-56108299 传真：010-5922 3608 邮编：100022
地址： 北京市朝阳区建国路乙118号京汇大厦8层808室

声明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和本资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责任。
资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
三、资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
四、评估对象涉及的资产清单由委托人、产权持有人申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。
五、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。
六、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露。
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七、评估专业人员执行资产评估业务的目的是对评估对象的价值进行估算并发表专业意见，对评估对象法律权属资料确认或发表意见超出评估专业人员的执业范围，资产评估专业人员不对资产评估对象的法律权属提供保证。
八、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
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青岛海尔空调器有限总公司拟收购资产
所涉及的海尔集团公司持有的青岛市一宗土地使用权
及地上一栋房屋建筑物项目
资产评估报告摘要
大正评报字(2025)第069A号
重要提示
本摘要内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情 况和正确理解评估结论，应当阅读资产评估报告正文。
北京国友大正资产评估有限公司接受青岛海尔空调器有限总公司的委托，按照国家法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原则，对因收购资产行为涉及的海尔集团公司持有的青岛市一宗土地使用权及地上一栋房屋建筑物的市场价值进行了评估。
1．评估目的：对海尔集团公司持有的一宗土地使用权及地上一栋房屋建筑物进行评估，提供其在评估基准日的市场价值，为委托人拟收购该资产提供价值参考。
2．评估对象和评估范围：海尔集团公司持有的位于山东省青岛市崂山区海尔路 1 号的一宗面积为 26,723.8 平方米的土地使用权市场价值及地上一栋建筑面积 61,327.48 平方米的房屋建筑物的市场价值。
3．评估基准日：2024 年 12 月 31 日。
4．评估价值类型：市场价值。
5．评估方法：土地使用权采用市场法进行评估，房屋建筑物采用成本法进行评估。
6．评估结论：评估专业人员履行了必要的评估程序，以公开市场等为前
提，对土地使用权采用市场法以及对房屋建筑物采用成本法进行了评定估算。具体评估结论如下：
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海尔集团公司持有的土地使用权在评估基准日的账面价值 807.25 万元，评
估值为 3,704.00 万元（不含增值税销项税额），评估增值 2,896.75 万元，增值率358.84%。房屋建筑物的账面价值 13,856.60 万元，评估值为 23,020.00 万元（不含增值税销项税额），评估增值 9,163.40 万元，增值率 66.13%。
资产评估结果汇总表
金额单位：人民币万元
序号 项目 账面价值 评估价值 增减值 增值率％
A B C=B-A D=C/A×100%
1 土地使用权 807.25 3,704.00 2,896.75 358.84
2 房屋建筑物 13,856.60 23,020.00 9,163.40 66.13
3 总计 14,663.86 26,724.00 12,060.14 82.24
7．特别事项说明
本资产评估报告中陈述的特别事项是指在评估专业人员执行了评估程序，根据搜集的资料经过评定估算已确定评估结论的前提下，评估专业人员揭示在评估过程中已发现可能影响评估结论，但非评估专业人员执业水平和能力所能评定估算的有关事项。
（1）对存在的可能影响评估对象的资产产权瑕疵事项、未决事项或法律纠纷等不确定因素，在委托人未作特殊说明而评估专业人员已履行评估程序仍无法获知的情况下，本公司及评估专业人员不承担相关责任。
（2）本资产评估报告的评估结论未考虑本次评估目的所涉及的经济行为中可能需支付的各种税费及手续费等支出对其价值的影响。
（3）本报告涉及由委托人、产权持有人和相关当事人提供并确认的与评估相关的营业执照、产权证明文件、会计凭证、资产明细、账面价值及其他有关资料是编制本报告的基础。委托人、产权持有人和相关当事人应对所提供的以上评估原始资料的真实性、合法性和完整性承担责任。
（4）评估范围内的土地使用权和房屋建筑物所办理的不动产权证附记中记载，根据变更协议书本宗土地及房屋建筑物不得再次转让。根据产权持有人提供信息，委托人拟收购上述评估范围内的土地使用权和房屋建筑物事项需经崂山区政府同意。
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8．需要提示的其他事项
资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和本资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
9．评估结论有效期
本资产评估报告的评估结论有效期限在市场条件变化不大的情况下，自评
估基准日起一年内有效，即 2024 年 12 月 31 日起至 2025 年 12 月 30 日止。
若评估结论在使用有效期内市场条件发生了较大变化，资产评估报告使用人应当关注对评估结论的影响或委托人重新委托评估机构进行评估。
10．资产评估报告日
本资产评估报告日为 2025 年 3 月 18 日。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况和正确理解评估结论，应当阅读资产评估报告正文。
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所涉及的海尔集团公司持有的青岛市一宗土地使用权
及地上一栋建筑物项目
资产评估报告正文
大正评报字(2025)第069A 号
青岛海尔空调器有限总公司：
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序，对青岛海尔空调器有限总公司拟收购资产所涉及的海尔集团公司持有的青
岛市一宗土地使用权及地上一栋房屋建筑物在 2024 年 12 月 31 日的市场价值进
行了评估。现将资产评估情况