外高桥:向特定对象发行A股股票募集资金使用可行性分析报告(修订稿)

上海外高桥集团股份有限公司
向特定对象发行 A 股股票
募集资金使用可行性分析报告
（修订稿）
二〇二五年二月

本报告中如无特别说明，相关用语具有与《上海外高桥集团股份有限公司向特定对象发行 A 股股票预案（修订稿）》中的释义相同的含义。
一、本次募集资金投资计划
本次向特定对象发行募集资金总额不超过247,468.53万元（含本数），扣除发行费用后拟投向以下项目：
单位：万元
序 项目名称 项目投资总额 拟投入募集资金金额
号
1 新发展 H2 地块新建项目 98,000.00 56,485.53
2 D1C-108#~116#通用厂房项目 78,700.00 47,007.90
3 F9C-95#厂房项目 89,453.49 69,735.10
4 补充流动资金 74,240.00 74,240.00
合计 340,393.49 247,468.53
若实际募集资金金额（扣除发行费用后）少于上述项目拟以募集资金投入金额，募集资金不足部分由公司自筹解决。在本次向特定对象发行募集资金到位之前，公司将根据募集资金投资项目进度的实际情况以自筹资金先行投入，并在募集资金到位后按照相关规定的程序予以置换。
二、本次募集资金投资项目情况
（一）本次募集资金投资项目的具体情况
1、新发展 H2 地块新建项目
（1）项目基本情况
项目名称：新发展 H2 地块新建项目
项目总投资：98,000.00 万元
总建筑面积：160,000.00m2
项目实施主体：上海市外高桥保税区新发展有限公司（上市公司全资子公司）
项目介绍：拟在外高桥保税区 H2 地块建设 16 万平方米的 H2 新园（XIN
PARK），围绕生命健康、智能制造、新一代信息技术、综合服务业以及未来产业为主导的“4+1”产业体系，以未来、开放、交流为理念，充分考虑客户高品
质个性化需求，配套精致绿化景观，合适建筑尺度，灵动共享空间以吸引更多优质产业项目落户。区内将以 3,000 平米起的独立单体作为主力产品，将城市规划的两条绿轴引入基地内，增加园区吸引力。项目实施地点位于由俱进路、俱佳路、高建路和高设路围合的新展城区域。
（2）本次募集资金投向涉及的报批事项
文件名称 文件编号
房地产权证 沪房地浦字（2005）第 080407 号
规划土地意见书 沪自贸规划资源许设〔2021〕8 号
建设工程规划许可证 沪自贸建（2021）FA310043202101416
建筑工程施工许可证 310115202112291201
立项备案 2107-310115-04-01-536048
注：根据《〈建设项目环境影响评价分类管理名录〉上海市实施细化规定（2021 年版）》相关规定，本项目不涉及环评备案事项。
（3）项目投资估算
本项目计划投资总额为 98,000.00 万元，拟使用募集资金 56,485.53 万元，剩
余部分由公司通过自有资金或其他方式解决。
（4）项目效益分析
本项目的税后内部收益率为 7.19%。
（5）项目前景
外高桥南块区域的目标是打造聚焦产业功能的外高桥 3.0 产业社区，成为产业与城市协同发展的新型产业聚集区。H2 新园（XIN PARK）项目将以优质的物业载体，良好的园区环境以及全方位的配套服务为抓手，加快产业类项目集聚，全力贡献能够真正意义上实现产城融合的3.0产业社区。未来通过构建起的“4+1”的产业体系，推动研发、设计、展示、生产、培训、售后服务等产业类项目汇聚，并与外高桥保税区的保税业态互为补充，最大程度满足园区跨国企业对非保业务的使用需求，进一步完善项目实施主体的目标产业体系，推动外高桥在坚持以实体产业为核心原则的背景下，逐步实现区域产业结构的转化升级。
2、D1C-108#~116#通用厂房项目
（1）项目基本情况

项目名称：D1C-108#~116#通用厂房项目
项目总投资：78,700.00 万元
总建筑面积：155,000.00m2
项目实施主体：上海外高桥保税区联合发展有限公司（上市公司全资子公司）
项目介绍：拟在外高桥保税区 D1 地块建设超过 14 万平方米的生物医药产
业园，物业形态囊括实验室、中试车间、总部办公、综合性共享服务空间乃至可供小型医疗机构使用的场地等。实现研发、临床实验、商业化生产以及总部办公、跨境投资等一体化商业模式，推动生物医药产业在外高桥区域的集聚发展。项目实施地点为浦东新区外高桥 D1-001 地块（富特北路 88 号），位于奥纳路与富特北路交叉口西北角，主要接入口为日京路和华申路。
（2）本次募集资金投向涉及的报批事项
文件名称 文件编号
国有土地使用证 沪国用（批）字第 00028 号
规划土地意见书 沪自贸规划资源许设〔2021〕7 号
建设工程规划许可证 沪自贸建（2022）FA310043202200246
建筑工程施工许可证 310115202206300401
立项备案 2108-310115-04-01-101965
注：根据《〈建设项目环境影响评价分类管理名录〉上海市实施细化规定（2021 年版）》相关规定，本项目不涉及环评备案事项。
（3）项目投资估算
本项目计划投资总额为 78,700.00 万元，拟使用募集资金 47,007.90 万元，剩
余部分由公司通过自有资金或其他方式解决。
（4）项目效益分析
本项目的税后内部收益率为 6.21%。
（5）项目前景
在国家“十四五”发展规划以及上海建设全球科技创新中心的战略指引下，集聚创新型生物医药及医疗器械企业落户已成为外高桥保税区新一轮产业转型升级的重要抓手。园区将依托全球资本市场宽广的国际视野和丰富的医疗医药行业投资企业资源，聚焦生物医药创新技术应用的四大方向——即核酸药物、AI
物等领域。项目将陆续吸引相关行业龙头企业，并逐步形成上下游产业集聚发展的生态圈。
3、F9C-95#厂房项目
（1）项目基本情况
项目名称：F9C-95#厂房项目
项目总投资：89,453.49万元
总建筑面积：131,390.33m2
项目实施主体：上海市外高桥保税区三联发展有限公司（上市公司全资子公司）
项目介绍：拟在外高桥保税区 F9 地块建设超过 13 万平方米的智能制造综合
体，为生物医药及医疗器械企业提供办公、研发、生产、检测、培训、展示、配套等空间载体。项目提供丰富的公共空间，促进企业间的沟通交流；综合体内提供完善的配套设施，激发企业的创新活力；产品设计上充分考虑多业态的融合，实现集约化用地。项目实施地点为浦东新区外高桥保税区 F9 地块，北至华京路、东近富特中路、南至爱都路、西至台北东路。
（2）本次募集资金投向涉及的报批事项
文件名称 文件编号
房地产权证 沪房地市字（2002）第 002608 号
规划土地意见书 沪自贸规划资源许设〔2023〕5 号
建设工程规划许可证 沪自贸建（2023）FA310043202300834
建筑工程施工许可证 310115202309150101
立项备案 2303-310115-04-01-340991
注：根据《〈建设项目环境影响评价分类管理名录〉上海市实施细化规定（2021 年版）》相关规定，本项目不涉及环评备案事项。
（3）项目投资估算
本项目计划投资总额为89,453.49万元，拟使用募集资金69,735.10万元，剩余部分由公司通过自有资金或其他方式解决。
（4）项目效益分析

本项目的税后内部收益率为 6.67%。
（5）项目前景
本项目是公司在外高桥保税区新一轮产业转型升级背景下，进一步完善生物医药领域布局的重要投资。公司将以上海自贸区保税区域国际医疗器械智造基地的建设为契机，加快构建医疗器械产业化高地，承接国际进口医疗器械转移生产和国内高端医疗器械委托制造两项功能，推动核心制造环节落地，将本项目打造成为医疗器械产品核心件制造、成品组装、检测维修、新品展示培训的集聚地。
4、补充流动资金
（1）项目基本情况
公司拟将本次募集资金中的74,240.00万元用于补充流动资金，满足公司资金需求，降低公司财务风险，增强公司持续盈利能力。
（2）补充流动资金的必要性
近年来，房地产市场整体步入调整通道，面对房地产行业“三道红线”、银行房地产贷款“集中度”管理、土地“两集中”等政策的影响，涉房企业融资难度和经营压力大幅增加。目前，公司的营运资金来源主要为银行借款等，资金成本压力较大。2022-2024年9月，公司合并口径资产负债率分别为72.24%、70.51%、71.22%和71.55%，负债水平较高。
受房产市场调控和行业信贷环境收紧的不利影响，公司现有较为单一的融资渠道已经较难满足公司未来稳健发展需求，对公司业务发展带来一定的影响。通过本次向特定对象发行利用部分募集资金补充流动资