*ST金科:金科地产集团股份有限公司重整计划(草案)之经营方案

金科地产集团股份有限公司
重整计划（草案）之经营方案
根据《金科地产集团股份有限公司重整计划（草案）》，金科地产集团股份有限公司（以下简称“金科股份” ）的经营方案如下：
一、引入重整投资人情况
（一）招募遴选重整投资人的情况
2024 年 6 月 25 日，金科股份和重庆金科管理人共同发布《关于管理人公开招募和遴选
公司及全资子公司重整投资人的公告》（公告编号：2024-077 号），正式开展金科股份公开
招募和遴选重整投资人的工作。2024 年 11 月 9 日、11 月 22 日，公司管理人及重庆金科管理
人在法院的监督下，分别协助公司组织召开两次重整投资人评审委员会会议。各评审委员听取意向投资人陈述并对其正式提交的约束性重整投资方案进行评分。经公开遴选，最终确定
中选投资人为上海品器及北京天娇联合体。2024 年 11 月 22 日，遴选会议结束当日，管理人
现场向中选投资人送达中选通知书。根据重整投资人招募遴选程序，公司将优先与中选投资人磋商重整投资协议，若中选投资人无法完成重整投资，将视实际需要与备选投资人另行磋商或重新组织遴选。中选投资人基本情况如下：
1.上海品器基本情况
上海品器于 2022 年 7 月 26 日在上海市闵行区成立，注册资本 1,000 万元。公司法定代
表人为李根，上海品器股东为上海厚亦健康科技有限公司，持股比例为 100%。上海品器曾用名“上海厚加健康科技有限公司”，主要业务为不动产的投资、运营和管理。公司以品器联合体牵头意向投资人报名参与重整时，名称为“上海厚加健康科技有限公司”，于2024年9月2 日更名为“上海品器管理咨询有限公司”。根据上海品器提供的资料以及上市公司公告，上海品器为北京品器管理咨询有限公司的全资孙公司。北京品器管理咨询有限公司是冯仑等创办的专注于大健康不动产的资产管理机构，由前招商银行行长马蔚华担任名誉主席，冯仑担任董事长，张勇、王谦、单大伟、张冬冬等为创始合伙人，致力于通过科技赋能和机制创新，创造最具价值的健康空间。企业愿景是成为以合伙人为核心的、中国领先的平台制不动产资产管理机构。成立以来，依托专业、高效的管理团队及立足国内、遍布全球的合伙人体系，逐步形成了“医疗健康产业园”“健康生活馆”及“健康住宅”三个主要板块，“厚康医疗”“远大好楼”两大业务平台以及一项行业盛事“中国不动产大会”。
2.北京天娇基本情况

北京天娇于 2018 年 8 月 15 日在北京市怀柔区成立，注册资本为 3,000 万元。公司法定
代表人为冯思敏，北京天娇股东分别为王平，持股比例为 70%；李桂华，持股比例为 15%；王西康，持股比例为 15%。北京天娇经营范围为：工程勘察；工程设计；房地产开发；销售自行开发的商品房；施工总承包、专业承包、劳务分包；城市园林绿化；建设工程项目管理；建筑物清洁服务、办公室保洁服务；物业管理；租赁建筑工程机械、建筑工程设备；酒店管理；餐饮管理；企业管理；技术开发、咨询、服务、转让、推广；组织文化艺术交流活动（不含演出）；会议服务；承办展览展示；出租商业用房、办公用房；销售花卉、租赁花卉等。根据北京天娇提供的资料以及公司公告，北京天娇自成立以来一直保持着稳健而低调的发展步伐，依托其背后的多元化的资本结构与强大的资金支持，积极探索地产业务从“高负债、高杠杆、高周转”的传统模式向“轻重并举”转型之路。
（二）重整投资协议签署情况
根据重整投资协议的约定，金科股份的重整投资人将以 26.28 亿元受让金科股份转增后
30 亿股股票。产业投资人包括品器联合体、四川发展证券基金（代表“川发产业互动基金”）以及中国长城资产，合计受让金科股份转增股票12亿股，每股单价0.63元，投资款合计7.56亿元；财务投资人包括四川发展证券基金（代表“川发细分行业基金”）、中国长城资产、长城资本、重庆国际信托、青岛兴芷投资、青岛兴怀投资、海南陆和私募、北京昊青私募、天津启重圣源、成都鑫唐卡、上海神投日升、上海神投越高、杭州紫鹊、杭州智享鑫生丙寅、山东圆融投资、深圳久银投资、苏州金源宏新、深圳信庭、北京福石私募、张鑫、王科君、单小飞、马涛、彭梓耘、徐斌，合计受让转增股票 18 亿股，每股单价 1.04 元，投资款合计18.72 亿元。
（三）重整投资人投入金额及用途
根据招募遴选情况，以及重整投资协议签署情况，重整投资人将以 26.28 亿元受让金科
股份转增后 30 亿股股票。其中：
1.重整投资人投入的 6.90 亿元将作为金科股份下新设的全资子公司旭泽金选对重庆金科
的重整投资款（以重庆五中院裁定批准的重庆金科重整计划为准）；
2.重整投资人投入的不超过 2.40 亿元将作为金科股份保留及非保留公司的保交楼、保交
房专项资金，在重整投资款支付达 18 亿元（重整计划裁定批准后 60 日内）后，由金科股份为届时仍有保交楼、保交房资源缺口的公司提供专项借款，支持保交楼、保交房任务的完成。保交楼、保交房专项资金将设立第三方共管账户，进行专户管理。使用时，由相应公司申请，由金科股份董事会审核批准。若前述专项借款无法收回的，该损失由金科股份承担；若前述
专项资金有结余或专项借款有收回的，则相应资金由金科股份所有；
3.重整投资人投入的剩余资金将用于执行重整计划清偿债权及金科股份后续生产经营。
（四）重整投资人支付投资款的时间安排
重整投资人 26.28 亿元投资款分三期支付：第一期履约保证金 7.88 亿元，截至本重整计
划草案提交之日已足额支付完毕；第二期履约保证金 5.52亿元，应在重庆五中院裁定批准重整计划后 10 个工作日内支付；剩余投资款 12.88 亿元，应在重庆五中院裁定批准重整计划后60 日内支付。具体以重整投资协议约定为准。
（五）重整投资人的违约责任
三家产业投资人品器联合体、四川发展证券基金（代表“川发产业互动基金”）以及中国长城资产各自对其指定的财务投资人承担兜底责任。
如财务投资人支付投资款违约，对违约财务投资人的处理方式包括：解除对应财务投资协议、没收违约财务投资人的保证金等相应款项，同时对应产业投资人应当更换财务投资人等。
如产业投资人违约但未根本违约，对产业投资人的处理方式包括：扣减相应产业投资人认购的转增股票作为违约金等。如产业投资人根本违约，则对产业投资人的处理方式包括：解除相应重整投资协议、没收产业投资人的保证金等相应款项、要求对应产业投资人承担相应赔偿责任等。
重整投资人的违约责任以相应重整投资协议的约定为准。
（六）重整投资人的流动性支持承诺
根据重整投资协议的约定，品器联合体承诺由其或指定主体提供不少于 7.50 亿元的借款，
用于补充流动资金和新项目投入。公司可以根据自身经营情况选择提前还款。其中的 2.50亿元借款，应在产业投资人根据重整投资协议约定交割第一笔标的股份后 1 个月内支付。借款
利率不超过 1 年期贷款市场报价利率（LPR），借款期限 36 个月；剩余 5 亿元借款将根据上
市公司业务发展需要，经金科股份董事会决策后随时支付（以重整投资协议约定为准）。
（七）过渡期内支持公司生产经营安排
在品器联合体中产业投资人取得标的股份并完成金科股份董事会改组之前，经品器联合体书面同意，公司可以在 2,000 万元资金额度内，使用品器联合体已经支付的保证金支付生产经营所必需的水电气费、办公场地租金、职工工资等共益债费用。若涉及重整投资协议中
约定的需退还该部分已使用资金情形的，该部分资金将作为共益债务随时清偿（以重整投资协议约定为准）。
二、支持重庆金科重整计划
为保障公司重整计划能够有效实施，同时也为支持重庆金科重整，使其债务风险得以有效化解、盈利能力全面恢复，金科股份将作为重庆金科的出资人表决支持重庆金科重整计划草案之出资人权益调整方案；作为重庆金科的债权人表决支持重庆金科重整计划草案。
三、资产处置方案
（一）资产处置的范围
对于有财产担保债权人未同意以不低于评估价值以物抵债的，则对应担保财产需通过公开方式进行处置。
（二）财产处置方式
根据企业破产法及相关法规和司法解释的规定，处置资产原则上由管理人通过网络平台等方式进行公开处置。
管理人若通过公开拍卖方式进行处置的，可以根据处置资产的性质或类型等实际情况，将资产合并作为一个或拆分为多个资产包。处置资产的首次拍卖的起拍价原则上不低于评估值的 70%；如拍卖未能成交，则在前次流拍价的基础上原则上降价不超过 20%再次拍卖。首次拍卖的公告期为15日，流拍后再次拍卖的公告期为7日。考虑到资产处置的复杂性，为充分保障有财产担保债权人权益，在不损害其他债权人利益的前提下，管理人可以结合有财产担保债权人的要求对相关担保财产处置的具体形式与内容进行调整。
四、金科股份发展战略整体规划
未来金科股份的整体战略将主要围绕“高效运营、精益管理、科技创新”展开，以提升盈利能力、资产价值和流动性为核心，推动公司转型为聚焦强盈利能力和高投资回报的不动产综合运营商。
（一）重塑企业文化
使命：创造有价值的人造空间；
愿景：努力成为具有强盈利能力、高资产价值和流动性的不动产综合运营商（中国的瑞联、凯德）；

价值观：专业、高效、创新、共享。
（二）公司定位
以科技创新和运营管理为核心能力的不动产综合运营商（Real Estate Operational
Corporate，区别于以高负债、高杠杆开发模式为标志的传统开发商或旧开发商）。
（三）主要业务
投资：投资与并购困境资产，同时配合开发与运营管理获取低成本的项目储备；在行业上下游寻求能为产业链赋能的新科技企业并购机会；
服务：输出品牌、管理体系和科技赋能，提供小股操盘、委托代建，资产管理、处置，及金融工具的全产业链解决方案；
运营：对自持物业和第三方物业的招商租赁和运管管理（打造绿色、低碳、智能、安全、健康的生活、工作和休闲空间）；
开发：依托“智慧建造“和“好房子”理念，适度发展中国一线和准一线城市的中高端住宅、投资级写字楼和商业综合体（地标性建筑）的开发业务；关注东南亚等新兴市场的业务机会。
（四）产品范围
改善型住宅与公寓（销售与出租）、投资级写字楼与商业综合体（只限于北上广深及准一线城市）、产业园区、医疗综合体（Medical Mall）、医疗物业等。
（五）聚焦运营与资产管理
将运营与管理作为核心业务，通过专业化的管理团队和先进的数字化管理工具，提升销售类项目的去化速度和成交价格，提升运营类公寓、写字楼、商业综合体和产业园区的租金收益和运营效率，实现高坪效运营和资产增值。
借助并购基金、不动产投资信托基金（以下简称“REITs”）等资本工具，获取优质低成本的项目储备，并利用全价值链服务提高资产运营效率，进一步扩大公司的利润空间和市场覆盖面。
（六）转型路径
汰旧：以高回报与强现金流为标准筛选现存项目，把回报率不满足高于市场平均标准的项目全部出清；

取新：通过与特殊资产或困境资产合作的方式获取新项目；
强链补链：把围绕提升空间价值的全价值链中的优势部分做精做强，