居然智家:乌鲁木齐居然之家物业服务有限责任公司模拟财务报表审计报告

乌鲁木齐居然之家物业服务有限责任公司
模拟财务报表审计报告
中兴华会计师事务所(特殊普通合伙)
ZHONGXINGHUACERTIFIED PUBLICACCOUNTANTS LLP
地址：北京市丰台区丽泽路 20 号丽泽 SOHO Ｂ座 20 层 邮编：100073
电话：(010)51423818 传真：(010)51423816
目 录
一、审计报告
二、审计报告附送
1.模拟资产负债表
2. 模拟利润表
3. 模拟现金流量表
4. 模拟所有者权益变动表
5. 模拟财务报表附注
三、审计报告附件
1. 中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）营业执照复印件
2. 中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）执业证书复印件
3. 注册会计师执业证书复印件

中 兴 华 会 计 师 事 务 所 （ 特 殊 普 通 合 伙 ）
Z H O N G X I N G H U A C E R T I F I E D P U B L I C A C C O U N T A N T S L L P
地 址 （ l o c a t i o n ）： 北 京 市 丰 台 区 丽 泽 路 2 0 号 丽 泽 S O H O B 座 2 0 层
20/F,Tower B,Lize SOHO,20 Lize Road,Fengtai District,Beijing PR China
电 话 （ t e l ）： 0 1 0 - 5 1 4 2 3 8 1 8 传 真 （ f a x ）： 0 1 0 - 5 1 4 2 3 8 1 6
审 计 报 告
中兴华审字（2024）第 017086 号
北京居然之家商业物业有限公司：
一、审计意见
我们审计了乌鲁木齐居然之家物业服务有限责任公司（以下简称“乌鲁木齐居
然物业”）的模拟财务报表，包括 2024 年 11 月 30 日的模拟资产负债表，2024 年
1-11 月的模拟利润表、模拟现金流量表、模拟所有者权益变动表以及相关模拟财务报表附注。
我们认为，后附的模拟财务报表在所有重大方面按照模拟财务报表附注二、所
述的编制基础编制。公允反映了乌鲁木齐居然物业 2024 年 11 月 30 日的模拟财务
状况以及 2024 年 1-11 月的模拟经营成果。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于乌鲁木齐居然物业，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、强调事项——编制基础
我们提醒财务报表使用者关注模拟财务报表附注二、对编制基础的说明。乌鲁木齐居然物业编制模拟财务报表是为了北京居然之家商业物业有限公司（以下简称“北京居然物业”）拟收回红光山居然之家生活广场在建工程项目之目的。因此，模拟财务报表不适用于其他用途。本段内容不影响已发表的审计意见。

中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）
四、其他事项——对审计报告的发送对象和使用的限制
我们的报告仅供模拟财务报表附注二所述北京居然物业拟收回红光山居然之家生活广场在建工程项目之用，而不应发送至除该事项相关方以外的其他方或为其使用。
五、管理层和治理层对财务报表的责任
乌鲁木齐居然物业管理层负责按照模拟财务报表附注二所述的编制基础编制模拟财务报表，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制模拟财务报表时，管理层负责评估乌鲁木齐居然物业的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非管理层计划清算、终止运营或别无其他现实的选择。
治理层负责监督乌鲁木齐居然物业的财务报告过程。
六、注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对模拟财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计的过程中，我们运用了职业判断，保持了职业怀疑。同时，我们也执行以下工作：
（1）识别和评估由于舞弊或错误导致的模拟财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
（2）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对内部控制的有效性发表意见。
（3）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）
（4）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对乌鲁木齐居然物业持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意模拟财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致乌鲁木齐居然物业不能持续经营。
（5）评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
[以下无正文]

乌鲁木齐居然之家物业服务有限责任公司
模拟财务报表附注
一、公司基本情况
1、乌鲁木齐居然之家物业服务有限责任公司
乌鲁木齐居然之家物业服务有限责任公司（以下简称“本公司”）成立于2019年3月28日，由乌
鲁 木 齐 市 水 磨 沟 区 市 场 监 督 管 理 局 正 式 批 准 设 立 ， 并 获 得 统 一 社 会 信 用 代 码
91650105MA78AB3E5W的企业法人营业执照。本公司的注册资本为人民币100万元，控股股东为乌鲁木齐居然沃华房地产开发有限公司，持股比例为100%。公司法定代表人为田峻先生。
本公司注册地及总部位于中国新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区七道湾乡振业街南七巷2号。
作为一家专注于房地产业的综合性服务企业，本公司的经营范围广泛，涵盖了以下多个方面：物业管理与服务、清洁服务、停车场管理、供暖服务、机械设备维修及租赁、房屋租赁、商务信息咨询服务、地坪工程、园林绿化养护工程、室内外装饰装修工程、电力工程、安防系统工程、楼宇智能化工程施工、餐饮管理
本公司自成立以来一直保持良好的运营状态，目前处于存续（在营、开业、在册）状态。
2、红光山居然之家生活广场在建工程项目
乌鲁木齐红光山居然之家生活广场项目（以下简称“红光山项目”）于2018年由北京居然之家商业地产有限公司（现更名为“北京居然之家商业物业有限公司”）（以下简称“北京居然物业”）委托乌鲁木齐居然沃华房地产开发有限公司（以下简称“居然沃华地产”）代建，计划总投资额15.91亿元，北京居然物业已于2018年至2021年分批向居然沃华地产支付代建款，合计954,550,120.86元，红光山项目是集家居零售、办公空间、餐饮娱乐于一体的综合性商业综合体。整体分为购物中心及两座商业公寓（or酒店公寓），于2018年8月开工建设，占地面积41,591.81㎡，规划总建筑面积203,742.03㎡，其中地上建筑面积142,686.89㎡，地下建筑面积61,055.14㎡。项目地址位于乌鲁木齐市水磨沟区振业街南七巷2号。截至2024年11月30日项目已基本完成封顶作业，现场个别区域已经满足架体拆除条件。
3、模拟财务报表编制范围
本次纳入模拟财务报表范围的情况如下所示：

序号 公司/项目 所在地区 简称
1 乌鲁木齐居然之家物业服务有限责任公司 乌鲁木齐 本公司
2 红光山居然之家生活广场在建工程项目 乌鲁木齐 红光山居然项目
4、财务报表的批准报出
本模拟财务报表业经本公司董事会于2024年12月12日决议批准报出。
二、模拟财务报表的编制基础
1、编制目的
本模拟财务报表旨在反映本公司合并红光山项目后的财务状况、经营成果和现金流量，为北京居然物业拟收回红光山居然之家生活广场在建工程项目提供财务信息支持。
2、编制假设与基础
持续经营假设：假设本公司及红光山项目在可预见的未来将持续经营，不会出现清算、破产等终止经营的情况，以持续经营为基础编制模拟财务报表。
会计主体假设：明确会计主体为本公司，将与红光山项目相关的经济业务和事项纳入模拟报表编制范围。
权责发生制基础：以权责发生制为记账基础，凡是当期已经实现的收入和已经发生或应当负担的费用，无论款项是否收付，都应当作为当期的收入和费用；凡是不属于当期的收入和费用，即使款项已在当期收付，也不应当作为当期的收入和费用。
3、项目相关信息及核算原则
项目投资与资金往来：北京居然物业已支付的代建款 954,550,120.86 元确认为红光山项目开发
成本的资金来源，在本公司模拟报表中作为负债（如 “其他应付款 - 北京居然物业代建款”）列示，反映对北京居然物业的资金债务关系，后续根据项目进度和资金使用情况调整开发成本及相关负债余额，准确核算项目建设资金流动与成本归集。
资产确认与计量：
在建工程：根据工程实际进度和支出，将符合资本化条件的建筑安装工程支出、设备购置支出、
土地开发成本等在 “在建工程” 科目核算，按实际成本计量，反映红光山项目截至 2024 年 11 月
30 日的建设投入状态，已基本完成封顶作业部分及满足拆除条件区域的成本按合理分摊和计量原则计入在建工程账面价值，后续随着项目竣工验收逐步转入固定资产等相关科目。
收入确认原则：在项目尚未达到预定可使用状态前，不确认与项目运营相关的主营业务收入。
后续根据项目规划用途，如购物中心出租、公寓销售或出租等业务模式，分别按照相应会计准则在满足收入确认条件时确认收入，购物中心按租赁期分摊租金收入，公寓销售在交付且风险报酬转移时确认销售收入，确保收入确认合规准确，真实反映项目盈利情况。
4、报表编制范围和方法
编制范围确定：假设本公司于 2024 年 11 月