保利发展:保利发展控股集团股份有限公司向特定对象发行可转换公司债券募集资金运用可行性分析报告(修订稿)

证券代码：600048 证券简称：保利发展
保利发展控股集团股份有限公司
向特定对象发行可转换公司债券
募集资金运用可行性分析报告
（修订稿）
二零二四年十二月
一、本次募集资金使用计划
本次向特定对象发行可转换公司债券募集资金总额（含发行费用）不超过950,000.00 万元（含本数），拟用募集资金投入以下项目：
总投资金额 募集资金
序号 项目名称 （万元） 拟投入金额
（万元）
1 上海保利海上瑧悦 720,968 100,000
2 北京保利颐璟和煦 367,857 90,000
3 佛山保利琅悦 495,913 85,000
4 长春保利和煦 197,899 70,000
5 北京保利天汇 748,611 70,000
6 天津保利西棠和煦二期 223,941 65,000
7 合肥保利海上瑧悦 218,051 60,000
8 莆田保利瑧悦 258,692 55,000
9 成都保利西堂和煦 184,684 45,000
10 上海保利西郊和煦 244,147 40,000
11 太原保利璞悦 188,346 40,000
12 广州保利云境 224,553 35,000
13 佛山保利广佛湾堂悦 175,466 35,000
14 大连保利东港天珺 158,609 30,000
15 广州保利琅悦 115,860 30,000
16 补充流动资金 100,000 100,000
- 总计 4,623,597 950,000
房地产开发项目的开发成本构成包括土地成本、房地产开发所必需的勘察及设计等前期成本、房地产主体及水电煤暖等配套设施建设的工程投入，前述成本均为资本性支出。公司本次向特定对象发行可转换公司债券募集资金中用于房地产开发项目的，仅用于商品住宅的资本性支出中与房地产工程建设支出相关的部分，即建设安装工程费及配套设施建设费。
本次向特定对象发行可转换公司债券募集资金净额少于项目总投资金额的部分，公司将以其他方式解决。本次向特定对象发行可转换公司债券募集资金到位之前，公司将根据项目进度的实际情况以自筹资金先行投入，并在募集资金到
位之后予以置换。
如果本次实际募集资金净额相对于募集资金拟投入金额存在不足，公司将通过自筹资金弥补不足部分。
在不改变拟投资项目的前提下，董事会可对上述单个或多个投资项目的募集资金拟投入金额进行调整。
二、本次募集资金投资项目可行性分析
（一）上海保利海上瑧悦项目
1、项目情况要点
项目名称 上海保利海上瑧悦
项目总投资（万元） 720,968
项目预计开发周期 2023 年 7 月至 2027 年 6 月
项目经营主体 由全资子公司上海保镡置业有限公司开发经营
规划用地面积（平方米） 57,239
总建筑面积（平方米） 210,017
预计销售额（万元） 928,899
2、项目基本情况
本项目位于上海市宝山区，东至瑞丰南路，南至丰皓路，西至大场路，北至丰翔路。本项目规划用地面积 57,239 平方米，总建筑面积 210,017 平方米，容积率 2.60，为住宅项目。
3、项目的市场前景
本项目位于上海市宝山区，属于南大智慧城核心区域。项目紧邻上海地铁 15号线丰翔路站与 22 号线地铁站（规划），连通外环与中环，交通便捷；项目周边有山姆会员超市、弘基文化休闲广场等商业项目，生活便利；项目紧邻上海宝山区南大实验学校、上海大学附属学校，教育资源丰富；项目临近南大公园，生态景观资源较优。项目主要满足当地与周边地区的刚性及改善性需求，具备较好的市场前景。

本项目属公司在建项目，部分已取得预售许可证，计划于 2026 年 6 月开始
交付。
4、资格文件取得情况
公司以招拍挂的方式取得该项目国土使用权。该项目国土出让合同及相关资格文件取得情况如下：
文件名称 文件编号
国有土地使用权出让合同 沪宝国有建设用地使用合同（2023）3 号
国有土地使用权证 沪〔2023〕宝字不动产权第 028508 号
建设用地规划许可证 沪宝地（2023）EA310113202300516
建设工程规划许可证 沪宝建（2023）FA310113202300761
建筑工程施工许可证 310113202307180101、310113202307250101
立项备案 2305-310113-04-01-250513
环评备案 无需办理 1
宝山房管（2023）预字 0000298 号、
预售证 宝山房管（2023）预字 0000393 号、
宝山房管（2024）预字 0000074 号、
宝山房管（2024）预字 0000195 号
注1：根据中华人民共和国生态环境部于2020年11月30日颁布的《建设项目环境影响评价分类管理名录（2021年版）》（生态环境部令第16号），自2021年1月1日起，除涉及环境敏感区的房地产开发项目需编制环境影响评价报告表外，其余房地产开发项目无需再编制环境影响报告书和填报环境影响登记表。
5、投资估算
本项目的总投资预计为 720,968 万元，其中土地成本为 504,756 万元，开发
前期费为 4,073 万元，建设安装工程费为 132,879 万元，配套设施建设费为 17,238
万元，期间费用为 50,580 万元，其他费用为 11,441 万元。
6、项目进展情况与资金筹措
本项目目前已开工。项目计划使用募集资金 100,000 万元，仅用于商品住宅部分的项目建设安装工程费及配套设施建设费支出，其余资金公司将通过自有资金、银行贷款等途径解决。

7、项目经济评价
本项目预计实现销售额 928,899 万元，实现净利润 126,596 万元，销售净利
率为 13.63%。项目各项经济指标良好，经济性上可行。
项目经济效益指标一览表
序号 内容 指标
1 总销售收入（万元） 928,899
2 总投资（万元） 720,968
3 净利润（万元） 126,596
4 项目销售净利率（%） 13.63
（二）北京保利颐璟和煦项目
1、项目情况要点
项目名称 北京保利颐璟和煦
项目总投资（万元） 367,857
项目预计开发周期 2024 年 3 月至 2027 年 12 月
项目经营主体 由控股子公司北京保顺善筑置业有限公司开发经营
规划用地面积（平方米） 64,793
总建筑面积（平方米） 147,780
预计销售额（万元） 395,578
2、项目基本情况
本项目位于北京市顺义区，东至右堤路，西至丰乐路，北至顺兴街。本项目
规划用地面积 64,793 平方米，总建筑面积 147,780 平方米，容积率 1.60，为住宅
项目。
3、项目的市场前景
本项目位于北京市顺义区，属于马坡板块。项目道路交通较便捷，临近通顺路、白马路等城区干线道路；项目周边有金宝 PARK 天阶、鲁能美丽汇、北京鲲熙汇等商业项目，生活便利；项目紧邻首都师范大学附属顺义实验小学、顺义区第十五中学，教育资源丰富；项目临近北京中医医院