泉为科技:房地产估价报告(中联国际房字【2024】第FYMPJ0859号)

房地产估价报告
估价报告编号：中联国际房字【2024】第 FYMPJ0859 号
估价项目名称：广东泉为科技股份有限公司拟出售资产涉及其拥有的位于东莞市道滘镇大罗沙村创业园5路8号和广宁县五和镇华南再生资源产业园的工业房地产市场价值评估
估价委托人：广东泉为科技股份有限公司
房地产估价机构：中联国际房地产土地资产评估咨询（广东）有限公司
注册房地产估价师：陈东明 注册号：3620060011
周芙蓉 注册号：4220040129
估价报告出具日期：二〇二四年十一月十五日

致估价委托人函 中联国际房字【2024】第 FYMPJ0859 号
致估价委托人函
广东泉为科技股份有限公司：
我们接受委托，根据国家有关法律法规和房地产估价行业规范，实施了必要的估价程序，在遵循估价原则和设定估价假设与限制条件前提下，结合相关估价经验，分析影响房地产市场价格各种因素，对待估房地产进行估价，估价情况摘要如下：
估价目的：为广东泉为科技股份有限公司拟出售资产提供参考依据而评估房地产市场价值。
估价对象：广东泉为科技股份有限公司位于东莞市道滘镇大罗沙村创业园 5 路 8
号和广宁县五和镇华南再生资源产业园共 9 栋，建筑面积共计 24,026.24 平方米的工业用途房地产。
价值时点：二〇二四年六月三十日。
价值类型：市场价值。
估价方法：收益法、成本法。
估价结果：待估对象在价值时点的市场价值合计为人民币伍仟贰佰玖拾陆万贰仟玖佰元(RMB5,296.29 万元)。
附：房地产估价明细表
权属人：广东泉为科技股份有限公司
序号 估价对象名称 建筑面积 单价 市场价值 备注
(㎡) （元/ ㎡） （万元）
1 A 栋厂房 5,078.91 2,550 1,295.12
2 宿舍楼 3,484.84 3,010 1,048.94
3 办公楼 2,291.63 2,900 664.57
4 B 栋厂房 5,118.86 2,550 1,305.31
5 生产车间 2 1,008.00 1,220 122.98
6 生产车间 3 2,544.00 1,220 310.37
7 生产车间 1 1,560.00 1,220 190.32
8 生产车间 8 1,200.00 1,220 146.40
中联国际房地产土地资产评估咨询（广东）有限公司 第 1页
致估价委托人函 中联国际房字【2024】第 FYMPJ0859 号
序号 估价对象名称 建筑面积 单价 市场价值 备注
(㎡) （元/ ㎡） （万元）
9 生产车间 9 1,740.00 1,220 212.28
合计 24,026.24 - 5,296.29
特别提示：
1. 本估价结果不含增值税及附加费用；
2. 本估价结果是基于与估价假设限制条件一致，已包含房地产附属装饰装修工程等应分摊的价值；
3. 估价结果中未扣除房地产交易过程中的相关费用及税金。
中联国际房地产土地资产评估咨询（广东）有限公司
法定代表人：胡东全
二〇二四年十一月十五日
中联国际房地产土地资产评估咨询（广东）有限公司 第 2页
目 录

估价师声明...... 1
估价假设和限制条件...... 2
房地产估价结果报告...... 5
一、 估价委托人...... 5
二、 房地产估价机构...... 5
三、 估价目的...... 6
四、 估价对象及其范围...... 6
五、 价值时点...... 9
六、 价值类型和定义...... 9
七、 估价原则...... 10
八、 估价依据...... 10
九、 估价方法......11
十、 估价结果...... 14
十一、 注册房地产估价师...... 15
十二、 实地查勘期...... 15
十三、 估价作业期...... 15
房地产估价技术报告...... 16
一、 估价对象描述与分析...... 16
二、 市场背景描述与分析...... 21
三、 估价对象最高最佳利用分析...... 26
四、 估价方法适用性分析...... 27
五、 估价测算过程...... 28
六、 估价结果确定...... 44
附件...... 471、估价委托合同复印件；2、估价对象位置图；3、估价对象实地查勘情况和相关照片；4、估价对象权属证明文件复印件；5、估价委托人营业执照复印件；6、估价机构营业执照复印件；7、估价机构资质证书复印件；8、注册房地产估价师资质证书复印件；9、房地产估价结果明细表。

估 价 师 声 明
1. 注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实的和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。
2. 估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3. 注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。
4. 注册房地产估价师是按照有关房地产估价标准的规定进行估价工作，撰写估价报告。
5. 所有参加本次估价的注册房地产估价师承诺并保证遵守房地产估价职业道德，具有足够的专业胜任能力，并勤勉尽责从事本估价业务。
6. 本报告书含有若干附件，是报告书不可分割的部分，不能单独使用。
7. 注册房地产估价师陈东明、估价人员李梓祺于 2024 年 7 月 17 日对估价对象进行了
实地查勘。
8. 没有人对本估价报告提供了专业帮助和相关专业意见。

估 价 假 设 和 限 制 条 件
一、估价假设
（一）一般假设
1. 本估价过程中所依据的由委托方提供的权属文件、技术参数、物业现状、占用状况、经营资料等估价相关资料，我们进行了必要的审慎检查，其合法性、真实性、准确性和完整性由委托方负责。我们无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性，亦不承担与估价对象所涉及资产产权有关的任何法律责任。
2. 我们未对估价对象所涉及房地产界址进行测量，该等房地产的所有面积及形状等资料数据均由委托方提供，其真实性由委托方负责。
3. 我们对估价对象所涉及房地产只对其可见实体外表进行视察，并对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑该等房地产所在地存在安全隐患，以及无相关专业机构提供鉴定、检查报告的前提下，假设估价对象所涉及房地产无影响其持续使用的重大技术障碍，估价对象不存在安全隐患及其他有害环境条件对该等房地产价值产生不利影响。
4. 假设估价对象的交易是由权属人在公开市场上进行，除另有说明外，未考虑估价对象所附带的递延条件合约、售后租回、合作经营、管理协议或其它任何类似安排对其价值的影响。公开市场是指：
(1) 买卖双方处于公平交易状态，对估价对象成交有充分的议价权利。
(2) 买卖双方能充分了解估价对象现状及市场行情，并且有一段合理的洽谈交易时间。
(3) 估价对象可以在公开市场上自由转让，买卖双方之间无任何利害关系。
(4) 估价对象不受任何附带债权关系带来的影响。
(5) 自愿销售的卖主，不考虑特殊买家的额外出价。
5. 假设估价对象所涉及房地产的购置、取得、建设开发过程均符合国家有关法律法规规定。
6. 假设估价对象所涉及房地产均无附带影响其价值的权利瑕疵和限制，无所欠负的任何抵押贷款或按揭所欠款项，以及其它负债。

7. 假设估价对象所涉及房地产之国有土地使用权出让金、税费、各种应付款项均已付清。
8. 除另有载明外，均假设委估房地产于价值时点已交吉。
9. 假设估价对象均为合法、按最佳用途继续使用。
10. 假设估价对象所涉及房地产无影响其持续使用的重大技术障碍，该等房地产中不存在对其价值有不利影响的有害物质，该等房地产所在地无危险物及其他有害环境条件对该等房地产价值产生不利影响。
11. 假设估价对象涉及的潜在买卖双方处于公平交易状态。
12. 假设与估价对象经营有关的国家产业政策、金融政策、税收政策等宏观环境相对稳定。
(二)未定事项假设
估价对象不存在未定事项。
(三)背离事实假设
估价设定的估价对象状况与估价对象的实际状况一致，无背离事实假设。
(四)不相一致假设
估价对象不存在不相一致事项。
(五)依据不足假设
估价对象不存在依据不足情况。
二、估价报告使用限制
1、估价报告及估价结果的用途
本报告的分析与结论系根据本估价报告所述估价目的、估价原则、估价依据、估价假设与限制条件、估价方法而得出，仅在本报告所述各项前提条件下成立。本估价报告只能用于估价报告中载明