鹏鼎控股:淮安嘉维实业发展有限公司拟咨询鸿海路西侧、深圳东路南侧一宗商业、住宅用地使用权价值资产评估报告书

本报告依据中国资产评估准则编制
淮安嘉维实业发展有限公司拟咨询鸿海路西侧、深 圳东路
南侧一宗商业、住宅用地使用权价值
资产评估报告书
清华评[2024]资字第 07002 号
（第 1 册 共 1 册）
江苏清华房地产资产评估造价咨询有限公司
2024 年 07 月 29 日

目 录

第一部分 声明 ......2
第二部分 摘要 ......4
第三部分 正文 ......6
一、委托人及其他资产评估报告使用人......6
二、评估的特定目的......7
三、评估的对象与范围......7
四、价值类型及其定义......7
五、评估基准日......7
六、评估的依据......8
七、评估方法...... 9
八、评估程序实施过程和情况......10
九、评估假设...... 12
十、评估结论...... 13
十一、特别事项说明......13
十二、资产评估报告使用限制说明...... 14
十三、资产评估报告日......15
十四、资产评估师盖章、评估机构盖章......15
第四部分 附件 ......16
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南侧一宗商业、住宅用地使用权价值
资产评估报告书
清华评[2024]资字第 07002 号
第一部分 声明
1.本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
2.委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任。
3.资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
4.资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
5.资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。评估报告的分析和结论是恪守独立、客观和公正原则的基础上形成的，仅在评估报告设定的评估假设和限制条件下成立。
6.资产评估报告使用人应当关注评估结论成立的假设前提、资产评估报告特别事项说明和使用限制。
7.资产评估师本人及其业务助理人员已对评估对象进行了现场勘
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查。
8.资产评估师及其所在评估机构具备本评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验。除已在评估报告中披露的运用评估机构或专家的工作外，评估过程中没有运用其他评估机构或专家的工作成果。
9.我们对评估对象的价值进行估算并发表的专业意见，是经济行为实现的参考依据。我们出具的评估报告及其所披露的评估结论仅限于评估报告载明的评估目的，仅在评估结论使用有效期限内使用，因使用不当造成的后果与我们无关。
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南侧一宗商业、住宅用地使用权价值
资产评估报告书
清华评[2024]资字第 07002 号
第二部分 摘要
江苏清华房地产资产评估造价咨询有限公司接受淮安嘉维实业发展有限公司委托，本着客观、独立、公正、科学的原则，采用公认的资产评估方法，对淮安嘉维实业发展有限公司拟咨询鸿海路西侧、深圳东路南侧一宗商业、住宅用地使用权价值进行了评估。在评估中评估人员按照必要的评估程序进行了实地勘察、市场调查和必要的询证，对委托评估资产在评估基准日 2024年 07 月 15 日所表现的市场价值做出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：
一、评估目的：本次评估目的是为淮安嘉维实业发展有限公司拟咨询鸿海路西侧、深圳东路南侧一宗商业、住宅用地使用权市场价值提供基准日参考依据。
二、评估对象及范围：本次进行评估的对象为淮安嘉维实业发展有限公司申报的鸿海路西侧、深圳东路南侧一宗商业、住宅用地使用权。
三、价值类型及定义：根据本次评估目的，价值类型选取了市场价值。
四、评估基准日：2024年07月15日。
五、评估方法：剩余法。
六、评估结论：截止于评估基准日2024年07月15日，委估资产
在评估基准日的评估市场价值为人民币16000万元（大写人民币：壹亿陆仟万元整）。评估结论的详细情况请参阅《资产评估明细表》。
七、评估报告日期：2024年07月29日。
特别提示：
本摘要内容摘自资产评估报告，欲了解本报告书的详细情况和合理理解评估结论，应认真阅读资产评估报告书正文。
本评估结论有效期为从评估基准日起一年，自 2024 年 07 月
15 日起至 2025 年 07 月 14 日止。

南侧一宗商业、住宅用地使用权价值
资产评估报告书
清华评[2024]资字第 07002 号
第三部分 正文
淮安嘉维实业发展有限公司：
江苏清华房地产资产评估造价咨询有限公司接受贵方委托，根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观、公正、科学的原则，采用一般公认的资产评估方法，对贵方拟咨询鸿海路西侧、深圳东路南侧一宗商业、住宅用地使用权价值进行了评估。在评估中评估人员按照必要的评估程序进行了实地勘察、市场调查和
必要的询证，对委托评估资产在 2024 年 07 月 15 日所表现的市
场价值做出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：
一、委托人及其他资产评估报告使用人
（一）委托人概况
名称：淮安嘉维实业发展有限公司；
（二）其他资产评估报告使用人
本评估报告的使用者为委托方、产权持有者、经济行为相关的当事方以及国家法律、法规规定的评估报告使用者和相关监管机构。
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除国家法律法规另有规定外，任何未经评估机构和委托人确认的机构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用人。二、评估的特定目的
本次评估目的是为淮安嘉维实业发展有限公司拟咨询鸿海路西侧、深圳东路南侧一宗商业、住宅用地使用权市场价值提供基准日参考依据。
三、评估的对象与范围
本次进行评估的对象为淮安嘉维实业发展有限公司申报的鸿海路西侧、深圳东路南侧一宗商业、住宅用地使用权，使用权类型为出让，国有建设用地使用权出让年限为商业用地 40 年，住宅用地 70 年，土地使用权面积为 36842 ㎡。
四、价值类型及其定义
根据本次评估的特定目的，本次评估价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估算数额。
五、评估基准日
本项目资产评估基准日是2024年07月15日；
资产评估基准日是评估结论开始成立的一个特定时日，在形成评估结论过程中所选用的各种作价标准、依据均要在该时点有效，本次评估中的一切取价标准均为评估基准日有效的价
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格标准。由于委估资产的自身状况及外部经济环境的不断变化，不同的评估基准日，其评估结论是不同的。
六、评估的依据
本次资产评估工作中所遵循的经济行为、法律法规、评估准则、权属、取价依据包括：
（一）经济行为依据
委托人与本评估机构签订的“资产评估委托合同”。
（二）法律、法规依据
1.《中华人民共和国资产评估法》（2016 年 7 月 2 日第十二届全国
人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过）；
2.《中华人民共和国民法典》（中华人民共和国主席令第四十五号，
2020 年 5 月 28 日第十三届全国人大三次会议表决通过，自 2021 年 1
月 1 日起施行）；
3《. 资产评估行业财政监督管理办法》（财政部令第 86 号公布，2019年 1 月 2 日第修改）；
4. 其他与资产评估相关的法律、法规等。
（三）准则依据
1.《资产评估基本准则》（财资［2017］43 号）；
2.《资产评估职业道德准则》（中评协［2017］30 号）；
3.《资产评估执业准则—资产评估程序》（中评协［2018］36 号）
4.《资产评估执业准则—资产评估报告》（中评协［2018］35 号）
5.《资产评估执业准则—资产评估委托合同》（中评协［2017］33号）
6.《资产评估执业准则—资产评估档案》（中评协［2018］37 号）
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7.《资产评估机构业务质量控制指南》（中评协［2017］46 号）
8.《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协〔2017〕48 号）
9.《资产评估执业准则—资产评估方法》（中评协［2019］35 号）
（四）权属依据
国有建设用地使用权出让合同。
（五）取价依据
1.《资产评估常用数据与参数手册》；
2. 评估人员收集的有关技术标准资料、市场询价资料等
3. 其他取价、参数和信息资料；
4. 评估人员现场勘查记录。
七、评估方法
资产评估方法，是指评定估算资产价值的途径和手段。根据《城镇土地估价规程》，现行的地价评估方法有基准地价系数修正法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、市场比较法等。根据淮安市地产市场发育状况并结合估价对象的具体特点及估价目的，我们认为：
（1）估价宗地为商住用地，由于该地区商住用地收益较难以准确量化，考虑到评估的可操作性，故不宜采用收益还原法评估宗地地价；
（2）淮安市已完成基准地价更新工作，评估出商业、住宅、工业三类用地的基准地价，并