大悦城(000031):从开发向商业的战略迁移-季报点评

#核心观点：1、2025年第三季度实现营收54.16亿元，同比增长23.24%，环比下降46.47%；归母净亏损6.42亿元。2、2025年前三季度实现营收206.48亿元，同比增长0.83%；归母净亏损5.33亿元，亏损同比收窄9.17%；扣非净亏损5.72亿元。3、前三季度毛利率提升11.2个百分点至35.6%，主要因深圳等高能级城市货值步入结算。4、亏损主因是非并表项目盈利能力下降，前三季度投资净亏损5.23亿元，而去年同期实现净收益14.0亿元；以及减值影响扩大，前三季度合计计提减值10.8亿元，同比增长48.0%，其中存货跌价准备10.4亿元，减值对归母净利的影响达8.3亿元。5、公司发展战略重心从开发向商业运营倾斜，地产开发以存量去化为主，截至2025年上半年可售货值1105亿元，较2024年末下降13%；商业地产稳步扩张，2025年5月和7月南昌和深圳大悦城先后开业。6、大悦城地产私有化进程推进中，若完成私有化，大悦城持股比例将提高26.6%，据测算可增厚商业资产权益口径租金及相关收入至少6亿元。

  

   #盈利预测与评级：预测2025-2027年归母净利润为-17.3亿元、2.4亿元、8.1亿元，归母净资产为88.7亿元、91.1亿元、99.2亿元。公司2026年BPS为2.12元，参考可比公司平均2026年PB为1.46倍，考虑公司持有商业资产质量较优且在商管年轻赛道有较强能力优势，给予公司合理2026年PB为1.61倍，对应目标价3.41元，维持“增持”评级。

  

   #风险提示：房地产市场下行，居民消费意愿转弱，公司商业管理能力下降。

  

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