万科A(000002):多因素拖累业绩大幅亏损,深国资支持过关-年报点评

# 核心观点

   1. 收入下降业绩亏损：万科24年实现营业收入3432亿元，同比下降26%，净亏损487亿元，归母净亏损495亿元。结算规模及毛利率下降、大宗资产处置亏损以及年末资产减值的进一步上升导致公司业绩大幅亏损。24年计提资产及信用减值336亿元，累计减值422亿元（21年以来），占期间存货比例5.3%。

   2. 销售拿地规模收缩：24年万科实现销售金额2460亿元，同比下降35%，25Q1销售金额344亿元，同比下降41%。新增土地13宗，总地价108亿元左右，拿地力度显著下降。未售面积5247万方，同比下降23%，可售资源的下降将影响未来销售及经营性回款表现。

   3. 负债结构优化但压力仍存：截至24年末，有息负债3613亿元，同比增长13%。负债结构优化（银行贷款、应付债券及其他借款占比分别为71%、17%、12%），但公开债偿债压力依然存在。25年资产处置及加速回款保信用是主基调。

  

   # 盈利预测与评级

   预计25-26年归母净利润分别为-83亿元和6亿元，给予24年末归母权益0.45倍合理估值，对应A股合理价值7.64元/股，港股5.96港元/股，维持“增持”评级。

  

   # 风险提示

   基本面及政策改善不及预期，供给侧出清扰动市场情绪，公司销售融资现金流改善不及预期，大宗交易处置不及预期等。

  

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