万科A(000002):业绩承压,保障资金链安全是当务之急-2024年报点评

# 核心观点

   1. 收入与毛利率下滑：2024年公司营收3432亿元（同比下降26.3%），归母净利润亏损495亿元（去年同期盈利122亿元）。综合毛利率为10.2%，同比下降5.1个百分点，其中开发业务结算毛利率下降6.2个百分点至9.5%。

   2. 计提减值拖累业绩：公司大幅计提减值损失335.7亿元（去年同期计提38.7亿元），其中信用减值264.0亿元、资产减值71.7亿元，导致归母净利润大幅亏损。

   3. 缩表特征明显：销售额同比下降34.6%至2460亿元，投资金额下降89.0%至91亿元，新开工面积同比下降40.1%，竣工面积同比下降24.2%。未竣工土储同比下降25.6%至6838万平方米。

   4. 经营服务业务表现稳健：物业收入同比增长8.9%至363.8亿元，商业、物流地产和长租公寓等经营性业务保持稳定增长。

   5. 股东支持与自救措施：深国资与深铁集团提供股东借款、协助处置资产、受让项目股权，并协调金融资源助力融资。公司通过盘活库存、处置资产等方式积极自救，核心任务是维持资金链平衡。

  

   # 盈利预测与评级

   预计2025-2027年归母净利润分别为6亿元、8亿元和10亿元，对应的P/E为134倍、109倍和82倍，给予“增持”评级。

  

   # 风险提示

   1. 行业需求承压，销售大幅下滑；

   2. 房价持续下行，资产减值压力进一步加剧。

  

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