金地集团(600383):未来公开市场偿还压力减小和投资循环重建进程或是核心关注点

(1)第三季度在中报基础上继续计提资产减值准备,前三季度累计计提34亿元减值,延续公司过往减值相对充分的特点;前三季度归母净利润-34亿元,较上年同期0.6亿元减少35亿元,同比下滑5978％;(2)销售规模同比下降57％,弱于百强,前三季度无新项目获取;关注后续公司公开市场偿还压力下降后重构投资循环的可能和进程;(3)公开债务方面,今年以来公司均已如期付息兑付,前三季度累计兑付境内外公开债近180亿元人民币,接下来年内仅剩11月和12月两笔中期票据(本息各16亿元人民币)待偿还,明年2月份后公司偿债压力或明显减小,可观察至明年2月公开市场压力减小的进程。往后看,考虑到公司投资力度持续收缩,后续公司推盘总量和结构或都将对销售形成一定压力,信用修复导致的股权风险溢价修复或是核心关注点,预计2024/2025/2026年EPS分别为-0.90/-0.46/0.06元,P/B分别0.45/0.47/0.47倍,给予"增持"评级。

   (1)第三季度在中报基础上继续计提资产减值准备,前三季度累计计提34亿元减值,延续公司过往减值相对充分的特点;前三季度归母净利润-34亿元,较上年同期0.6亿元减少35亿元,同比下滑5978％。

   公司24Q1-Q3营收/营业利润/归母净利润分别为410亿/-49亿/-34亿,同比分别-21.6％/-344.9％/-5978.0％。(i)前三季度公司营收出现负增长,主因房地产业务结算收入减少,滞后反映过去公司销售规模下滑;(ii)前三季度营业利润同比增速低于营业收入:具体看,公司24年前三季度毛利率较23年同期下降4.4PCT至12.5％,三费费率较23年同期上升1.7PCT至11.8％(销售/管理/财务费用率分别较23年同期+0.0PCT/-0.2PCT/+1.9PCT至3.2％/4.9％/3.7％),投资净收益(-13亿元)较23年同期减少17亿元,资产减值损失(24亿元)较23年同期增加15亿元,信用减值损失(10亿元)较23年同期增加4亿元,上述毛利率下滑、财务费率上升、投资收益减少、减值增加,共同造成公司营业利润同比增速低于营收;(iii)前三季度归母净利润增速低于营业利润:主要因为亏损情况下结算权益比上升(归母净利润占净利润的比例24年前三季度较23年同期上升60.7PCT至69.3％),而所得税费用减少(所得税费用24年前三季度较23年同期减少13亿元至1亿元)形成一定对冲作用。

   展望未来,公司24年全年计划新开工95万平方米(较23年实际完成额减少69.6％),计划竣工1071万平方米(较23年实际完成额分别减少20.3％),截至24年9月底公司合同负债573亿元(较23年末减少13.0％)对23年全年营收的保障系数为0.58(低于23年的0.67),再考虑到过去三年房价的下行压力等,判断公司后续业绩或仍承压。

   (2)销售规模同比下降57％,弱于百强,前三季度无新项目获取;关注后续公司公开市场偿还压力下降后重构投资循环的可能和进程。

   销售方面,前三季度公司全口径累计销售面积为359万平方米(同比-46.3％);

   全口径累计销售金额为528亿元(同比-56.7％),位列克而瑞行业排行榜第14名(与24H1持平,较23全年下滑4名),同比增速(-56.7％)低于百强房企(-38.6％);对应销售均价1.47万元/方(同比-19.4％)。

   拿地和土储方面,前三季度公司无新增土地投资,最新(截至24年6月底)公司总土地储备3589万平方米,权益土地储备1599万平方米。

   往后看,考虑到公司投资力度持续收缩,后续公司推盘总量和结构或都将对销售形成一定压力,关注后续公司公开市场偿还压力下降后重构投资循环的可能和进程。

   (3)财务方面,账面现金进一步收缩;公开债务方面,今年以来公司均已如期付息兑付,接下来年内仅剩约31亿元待偿还,明年2月份后公司偿债压力或明显减小。

   财务方面,截至24年9月末,公司货币资金227亿元(较今年年中减少1.8％),估算账面有息负债1784亿元(较今年年中减少4.5％)。

   公开债务方面,公司过往公开债均已正常付息兑付,今年前三季度公司已累计偿还境内外公开债近180亿元人民币(包含今年8月到期的折合人民币约34亿元的美元债);存量债务方面,公司已无存续境外债券,截至2024年10月31日,公司2024/2025/2026年待偿还现金流分别为31/24/5亿人民币(按行权口径,下同);从每月待偿还现金流(本金+利息)情况来看,2024年仅剩11/12月分别待偿还16/16亿元,2025年主要是2月18亿元,2026年则主要是4月5亿元,2026年5月后便无公开债务。若从年底到明年2月23日公司将剩余债券顺利兑付,偿债压力或明显减缓,公开市场债务偿清时间表或逐步清晰,具备带动主体信用预期改善的条件。

   投资建议:(1)第三季度在中报基础上继续计提资产减值准备,前三季度累计计提34亿元减值,延续公司过往减值相对充分的特点;前三季度归母净利润-34亿元,较上年同期0.6亿元减少35亿元,同比下滑5978％;(2)销售规模同比下降57％,弱于百强,前三季度无新项目获取;关注后续公司公开市场偿还压力下降后重构投资循环的可能和进程;(3)公开债务方面,今年以来公司均已如期付息兑付,前三季度累计兑付境内外公开债近180亿元人民币,接下来年内仅剩11月和12月两笔中期票据(本息各16亿元人民币)待偿还,明年2月份后公司偿债压力或明显减小,可观察至明年2月公开市场压力减小的进程。往后看,考虑到公司投资力度持续收缩,后续公司推盘总量和结构或都将对销售形成一定压力,信用修复导致的股权风险溢价修复或是核心关注点,预计2024/2025/2026年EPS分别为-0.90/-0.46/0.06元,P/B分别0.45/0.47/0.47倍,给予"增持"评级。

   风险提示:销售增长不及预期、结算不及预期、毛利率下滑幅度超预期、债务偿付不及预期、股权结构存在不确定性、减值超预期、增量融资落地不及预期、资产质量下滑超预期等。