招商蛇口(001979):战略聚焦,回购注入信心-季报点评

公司10月30日发布三季报,2024前三季度实现营收780亿元(YOY+2.9％),归母净利26.0亿元(YOY-31.0％),EPS0.22元,其中Q3实现营收267亿元(YOY+9.6％),归母净利11.8亿元(YOY-26.8％)。毛利率下滑导致期内增收不增利,但四季度有望改善,我们持续看好公司在行业变局中抓住资源整合机遇的能力,维持"买入"。结算毛利率下降致业绩下滑,四季度有望改善报告期公司增收不增利,原因在于结算毛利率下滑。期内毛利率同比下降8.30pct至9.95％,其中Q3毛利率仅6.05％,我们预计是2022年前后销售的超低毛利项目集中结算所致。我们认为全年业绩或有所改善,原因在于:1.公司开发结算集中在Q4(2023Q4营收占全年比例约57％),随着Q4结算高峰到来,有望平滑Q3低毛利项目的影响;2.存量资产实现盘活。10月23日招商基金蛇口租赁住房REIT正式上市,募资总额达13.7亿,不仅将在Q4提升投资收益,也为公司租赁住宅资产运营打通全周期通道。受市场景气度影响销售下滑,投资收缩重质轻量因市场景气度仍在筑底,叠加去年高基数,1-3Q2024公司销售有所下滑。期内实现销售面积642万方,同比-30.0％,销售额1452亿,同比-35.9％。拿地力度有所收缩,全口径拿地额289亿,拿地强度约20％,较去年全年下降19pct。销售和投拓都体现公司的聚焦战略。期内所拿的14宗 地均位于一二线核心城市,其中上海地块拿地额达157亿,广州拿地额达50亿,合计占期内拿地额比例达72％,新增货值质量进一步提升。融资优势显著,启动回购为市场注入信心截至报告期末公司维持"绿档",Q3公司成功发行90亿公司债,利率仅2.10％-2.35％,10月公司再度成功发行2.6亿中票,利率为2.35％,体现公司融资优势。此外,16日公司公告拟以自有或自筹资金以集中竞价形式展开回购,回购金额3.51-7.02亿,回购价格不超过15.68元/股,回购数量约占公司总股本的0.25％-0.49％,回购股份将全部予以注销。本次回购体现公司对未来发展的信心,也用实际行动维护了投资者的利益。

   盈利预测和估值因中期公司毛利率有所下滑,我们调整2024-2026年EPS预测至0.61/0.66/0.72元(前值为0.66/0.71/0.79元),可比公司2025年Wind一致预期PE均值为18.4倍,考虑公司融资优势显著,储备兼具质与量,未来可期,给予公司2025年20倍PE,目标价13.20元(前值:11.22元),维持"买入"评级。

   风险提示:行业政策风险行业,销售下行风险。