金地集团(600383):毛利率承压,减值计提影响经营业绩-2024年半年报点评

毛利率承压,减值计提影响经营业绩。2024年上半年,公司实现营业收入211.29亿元,同比-42.67％,其中房地产业务结转收入141亿元,同比-54.72％,主要是受市场下行影响结转项目减少所致。受资产减值计提影响,公司1H24归母净利润为-33.61亿元,同比-319.39％;房地产业务结算毛利率为9.24％,同比减少5.63个百分点。

   ?销售保持行业第一梯队,聚焦高能级城市。2024年上半年,公司累计实现签约面积240.3万平方米,签约金额361.1亿元,稳居行业销售规模第一阵营。

   凭借良好的投资布局,尤其在上海、广州、北京、深圳、南京、武汉、西安等强能级城市的深厚积累,公司表现出较好的经营稳定性。截至2024年6月末,公司总土地储备约3589万平方米,权益土地储备约1599万平方米,其中,一、二线城市占比约75％。

   ?多元化业务保持高质量发展。商业物业方面,公司2024年上半年各项关键经营指标同比持续提升,客流同比+14％,销售额同比+3％,会员数量同比+11％;写字楼整体出租率较2023年末提升2.7％。物业服务方面,截至2024年6月末,金地智慧服务的合约管理面积约3.88亿平方米,其中在管面积约2.41亿平方米,持续夯实业务基本盘;同时,公司中标深圳市光明区机关办公区物业管理服务等多个项目,实现政府公建、设施服务、合作医院、合作院校等业务的持续突破,并在城市服务和团餐业务两大增值业务新赛道发展强劲,获取多个城市服务和大型食材配送项目。

   ?积极处置资产,保持财务安全底线。截至2024年6月末,公司持有货币资金231.2亿元,资产负债率为68.3％,剔除预收款项后的资产负债率为60.0％,净负债率为53.0％,债务融资加权平均成本为4.38％。同时,公司通过处置西安西沣路旧改项目DK2-1一级土地整理地块、退出绍兴都会云上项目股权等,持续推动多个项目的投后管理工作,始终将负债规模和融资成本保持在合理水平。截至2024年6月末,公司计息负债余额为817亿元。

   ?投资建议:维持"优于大市"评级。由于2023年行业价格和销售下行速度超预期,造成公司计提减值和短期结算利润率下行较大。我们认为企业当前净利润不能反映后续潜在盈利变化,考虑政策端发力,资产价格在逐步寻底,后续存在资产价格修复空间,采用PB方式估值更符合当前市场变化。我们预测公司2024年EPS为-0.38元,每股净资产为14.03元,给予0.35-0.40倍PB,对应合理价值区间为每股4.91-5.61元。风险提示:1)销售和结算不及预期;2)行业面临下行风险。