金融街(000402):去库存,缓拿地,自持业务稳定-2024年半年报点评

事项:

   公司2024年上半年营业收入96.54亿元,同比增长71.94％,归母净利润亏损为-19.84亿元,同比下滑172.34％。

   评论:

   上半年房产开发业务毛利率-2.5％,计提资产减值11亿元。公司利润承压主要原因在于:1)住宅开发业务随行就市,采取包括调整销售价格在内的多种销售策略,促进项目销售去化,上半年房产开发业务毛利率-2.5％,较2023年同期下降0.7pcts;2)公司计提资产减值11.3亿元。

   2024年上半年销售金额同比下滑42％,截至6月底可结算建面约1296万方。1)2024年上半年,公司实现销售签约额约90.9亿元;实现销售签约面积约49.9万平米。2)近年来公司拿地非常谨慎,2022年、2023年分别在天津、苏州获取1宗宅地,土地价分别为35亿元、12亿元;2024年上半年通过股权收购的方式在天津获取两宗宅地,收购价格约13亿元,计容建面约16万方。3)截止6月底,公司总土储(可结算建筑面积)约1296万方,其中一线城市占比23％,二线城市占比36％,三四线城市占比42％,其中三四线城市土储主要集中在河北廊坊、广东惠州。

   物业租赁、经营业务相对稳健,上半年合计营业收入10.6亿元,占营业收入比重约11％。1)上半年物业租赁业务营业收入约8.6亿元,同比下降3.21％,毛利率约88％,较2023年同期下降1.36pcts。2)物业经营业务营业收入约2亿元,同比增长10.57％,毛利率约23％,较2023年同期上升10.23pcts。3)截至6月底,公司可出租物业面积123万方,其中京沪占比约69％;经营物业资产面积约20万方。

   投资建议:公司高能级城市土储布局未来有望支撑销售兑现,但2022年以来拿地放缓,土储换仓速度较慢,开发业务营收及毛利中长期承压;公司持有核心城市优质资产,租金表现稳健抵御风险。由于房价下行压力仍在,公司ROE逐年降低,投资拿地节奏明显放缓,我们预测2024-2026年公司eps分别为-0.51、-0.19、0.11元,我们基于剩余收益模型测算公司估值,为当前账面价值与未来剩余收益的折现,测算公司2024年目标价2.8元,维持"推荐"评级。

   风险提示:市场超预期下行,后续投资力度不及预期。