万科A(000002):业绩亏损符合预期,处置资产积极自救-2024中报点评

事件描述

   公司公告2024H营收1427.8亿(-28.9％),归母净利为亏损98.5亿(去年同期盈利98.7亿),扣非后归母净利为亏损76.1亿(去年同期盈利87.0亿),综合毛利率8.1％(-10.8pct)。

   事件评论

   收入与毛利率双降,资产减值与处置亏损拖累业绩表现。2024H公司营收1427.8亿(-28.9％),主因开发业务结算收入同比下降34.6％至1116.8亿。归母业绩大幅亏损98.5亿,与毛利率下滑、计提减值、非主业投资亏损、折价处置资产回笼现金有关:1)2024H综合毛利率8.1％(-10.8pct),其中开发业务结算毛利率6.8％(-13.5pct);2)资产与信用减值41.1亿(去年同期仅3.0亿);为快速回笼资金,积极处置资产导致资产处置收益亏损25.5亿(去年同期仅亏损0.2亿)。此外收入大幅下降后期间费用率被动提升至6.7％(+1.4pct)也一定程度拖累业绩表现。截至2024H公司账上预收款2786.7亿元(-35.4％),预收账款/年化结算收入=0.81X,后期的结算收入预计承压,归母业绩仍需努力。

   销售处于行业一梯队,积极盘活资产,加速库存去化。2024H公司销售额1273.3亿(-37.6％),销售面积939.5万方(-27.6％),行业排名TOP3,规模仍处一梯队;销售均价1.36万元/平(-13.8％),均价下跌或与存货结构下沉、折价促销相关。公司加速库存去化,年初现房/准现房/车商办分别实现销售额240/320/150亿元。拿地角度,2024H公司在沈阳、徐州获取3个项目,全口径拿地金额10.2亿,拿地面积24.6万方,金额与面积维度的拿地强度分别为0.8％、2.6％。2024H新开工量411.7万方(-65.6％),竣工量859.6万方(-33.4％),分别完成全年计划量(新开工同比-35.9％、竣工同比-31.7％)的38.4％、39.0％。截至2024H公司未竣工土储8213.5万方(在建5085+待建3128万方),同比下降23.8％。在资金链边际趋紧的环境下公司量入为出、审慎投资是理性选择。

   经营业态具备韧性,第二曲线稳健运营。2024H万物云全口径营收176.3亿(+9.5％),深化蝶城战略,存量拓展助力底盘扩张,截至期末累计完成200个蝶城的改造验收。2024H物流业务全口径营收19.4亿(去年同期19.5亿),累计已开业可租赁面积达1043.9万方;商业实现全口径收入45.9亿(+6.7％),累计开业197个项目(建面1106万方);全口径长租公寓业务收入17.3亿(+5.3％),已布局全国24.2万间房间,累计开业18.3万间。公司多元业务均处赛道第一梯队,稳健运营助力公司穿越周期。

   投资建议:在动荡环境下相对保守的经营导向是理性的选择,公司计划2024年加强大宗与股权交易工作,实现回款300亿以上(1-7月已签约204亿),紧抓现金流、增厚安全垫;降杠杆是短期内的主基调,未来两年计划削减付息债务1000亿元,积极利用经营性物业贷等融资工具,全面融入城市房地产融资协调机制,推动融资模式转型。中长期而言,公司在品牌和效率层面仍具备一定竞争优势,开发业务头部地位仍相对稳固,存量业务价值可观。行业整体承压背景下,公司核心要务在于维持资金链平衡,在渡过流动性压力、成功穿越周期的前提下,公司存续价值仍相对突出。预计2024-2026年归母净利-131/-19/23亿,2026年业绩对应的P/E为35X,给予"增持"评级。

   风险提示1、行业需求承压,销售大幅下滑;2、房价持续下行,资产减值压力加剧。