招商蛇口(001979):多元经营发展平稳,负债稳健融资高效-公司半年报点评

营收微降,多航道业务发展平稳。2024年上半年,公司实现营业收入512.73亿元,同比下降0.33％。其中,公司开发业务收入为399.02亿元,同比下降4.15％,占营业收入比重为77.82％;资产运营收入为30.97亿元,同比上升13.05％,占营业收入比重为6.04％;城市服务收入为82.73亿元,同比上升16.94％,占营业收入比重为16.14％。2024年上半年,公司实现归属于上市公司股东的净利润14.17亿元,同比下降34.17％,基本每股收益0.11元/股,同比下降50％。公司计划半年度不派发现金红利,不送红股,不以公积金转增股本。

   财务稳健,融资效率高。截至2024年半年底,公司剔除预收账款的资产负债率62.42％、净负债率59.17％、现金短债比为1.63。2024年上半年,公司新增融资成本3.01％,综合资金成本3.25％,较年初降低22个BP。

   销售下滑,拿地聚焦代建扩张强。2024年上半年,公司累计实现销售面积438.71万平,同比下降35.86％,累计实现销售金额1009.52亿元,同比下降39.35％。上半年公司在全国12个城市进入当地流量销售金额前五。2024年上半年,公司累计获取7宗地块,总计容建面约80.13万平方米,权益地价146.14亿元。在"核心10城"的投资金额占比达86％;获取代建项目26个,合计新增管理面积178万平方米;获取4个轻资产管理输出项目,涉及产业、公寓、办公等业态,合计新增管理面积16.3万平方米。

   资产运营稳健增,出租率高收益佳。2024年上半年,公司管理范围内全口径资产运营收入36亿元,实现EBITDA18.95亿元,分别同比增长15％和14％。

   公司强化精益运营管理降本增效,持续提升资产投资回报水平。2024年上半年,公司开业三年以上稳定期项目EBITDA回报率达6.34％,同比提升0.2个百分点。

   投资建议:维持"优于大市"评级。我们预测公司2024、2025年的EPS分别为0.67和0.72元,考虑公司销售保持竞争优势,融资背景强,在当前市场供给侧改革背景下,我们给予公司估值适度溢价,即2024年15-17XPE,合理价值区间为10.03-11.37元,维持"优于大市"评级。

   风险提示:行业面临下行风险。