万科A(000002):销售维持前三,结算毛利承压,融资动作持续落地-公司信息更新报告

销售维持前三,结算毛利承压,融资动作持续落地,维持"增持"评级万科发布2024年中报。公司上半年业绩受多因素影响亏损,销售下滑拿地收缩,但负债结构有所改善,融资渠道畅通。受结转规模下降、计提减值扩大影响,我们下调盈利预测,预计2024-2026年公司归母净利润分别为-60.5、7.5、27.6亿元(原值为102.6、116.1、121.3亿元),EPS分别为-0.51、0.01、0.23元,当前股价对应PE估值分别为-13.3、1069.2、29.3倍,我们认为公司低价地结转结束后,盈利能力有望触底回升,维持"增持"评级。

   上半年业绩亏损,项目结转拖累毛利率公司2024上半年实现营收1427.8亿元,同比-28.9％;实现归母净利润-98.5亿元,同比-199.8％;经营性净现金流-51.76亿元。公司业绩亏损主要(1)结转规模下降,同时由于高价低毛利项目集中结转,上半年房地产开发业务毛利率下降13.5pct至6.8％;(2)为确保现金流加大库存价格折让力度,存货计提减值21.0亿元,针对部分应收款项计提信用减值损失21.0亿元;(3)部分非主业财务投资出现亏损;(4)部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值。

   销售规模下滑,行业排名保持稳健公司2024上半年累计实现销售面积939.5万方,销售金额1273.3亿元,分别同比下降27.6％和37.6％,仍保持克而瑞销售前三排名;销售均价13553元/平米,同比下降13.8％。上半年公司累积获取项目3宗,总地价10.2亿元,权益地价7.8亿元。截至上半年末,公司已售未结金额3272亿元,较年初-9.2％。

   融资渠道畅通,公开债务全部偿还2024年以来公司贷款担保动作较频繁,上半年合计新增融资612亿元,新增融资综合成本3.66％;经营性物业贷落地219亿,其中表内新增150亿;"白名单"项目申报175个,获得招行牵头的200亿元银团贷款,落地交行65亿元固融资产包融资。截至上半年末,公司已完成73亿元的境内债和折合人民币约104亿元的境外债的偿付。

   风险提示:行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期