新城控股(601155):开发持续承压,商管业务稳定-2024年半年报点评

事项:

   2024年1-6月公司实现营业收入339亿元,同比下降18.83％,归母净利润13亿元,同比下降42.16％。

   评论:

   上半年公司地产开发销售业务营收同比下降24％,物业出租及管理营收同比增长19％,物业出租管理营收占比提升至17％。1)上半年公司房地产开发业务营业收入约275亿元,同比下降24％,毛利率10.93％;物业出租及管理业务营业收入58亿元,同比增长19％,毛利率72.21％,物业出租管理营收占比约17％,较2023年同期提升5pcts。2)截至6月底公司已售未结面积1916万方,较2023年末下降12％。

   上半年销售金额同比下降44％,预计后续销售规模可能继续缩量。1)公司1-6月合同销售金额约235亿元,同比下降约44％,合同销售面积约326万方,同比下降约37％;公司销售金额快速下滑,主要原因是2022年以来土储仅补仓25万方,以销定产策略下优先去化优质项目,剩余货值销售难度可能逐渐加大,预计后续销售规模可能继续缩量。2)截止6月底,公司一二线城市土储占总土储40％,三四线城市占比60％,其中长三角三四线城市土储占比19％。

   上半年商业运营总收入同比增长20％,经营性物业贷新政助推公司拓宽融资渠道。1)上半年吾悦广场实现商业运营总收入61.95亿元,同比增长19.55％,已完成全年运营收入目标的50％。2)截至6月底,全国开业及在建吾悦广场综合体达201座,已开业167座(2023年底开业161座,上半年太原、合肥坝上、平潭、云浮、滑县、泰安泰汶6座吾悦广场开业),建面约1528万方,出租率达97.24％。3)当前三四线城市商业竞争格局相对稳定,公司在下沉市场招商运营能力突出,现金流稳定,助推公司拓宽融资渠道;截至2024年4月,公司已经开业的吾悦广场中,有46座吾悦广场未做经营性物业贷款,对应的估值大概368亿元,如果按照50％抵押率,仍有约184亿元新增融资额。

   整体平均融资成本6.05％,成功发行13.6亿元中期票据。1)截至报告期末,公司整体平均融资成本为6.05％,2023年末为6.20％。2)5月17日,公司2024年度第一期中期票据成功发行,总发行金额为13.6亿元,品种一发行期限为3年,发行金额为8亿元,票面利率3.2％;品种二发行期限5年,发行金额为5.6亿元,票面利率3.4％。

   投资建议:前期吾悦广场全国化布局基本完成,公司在下沉市场招商运营能力突出,保障商管业务收入稳定增长,随着住宅开发业务逐渐调整,未来有望真正实现"住宅+商业"双轮驱动模式。考虑地产市场下行,我们预计2024-2026年公司eps分别为0.35、0.36、0.40元,基于剩余收益模型测算公司价值,得出2024年目标价12.3元,对应2024年0.5倍PB,维持"推荐"评级。

   风险提示:行业继续单边缩表,市场超预期下行。